Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024. Một trong những nội dung nổi bật sẽ có tác động đến thị trường bất động sản là quy định về việc phân lô, bán nền.
Cụ thể, Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền thuộc khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Tính đến hiện tại, toàn quốc có 907 đô thị, trong đó có 02 đô thị loại đặc biệt, 21 đô thị loại I, 38 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 97 đô thị loại IV (theo Bộ Xây dựng). Như vậy, với thống kê này, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại 104 thành phố, thị xã.
Liên quan về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng, với quy định không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin quy hoạch của địa phương, thi công xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhà cửa và hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Tức là lúc này sẽ phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất, chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đầy đủ pháp lý.
“Như vậy, việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ và những người có nhu cầu thực mới dám mua, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang”, ông Toản nhận định.
Bên cạnh đó, ông Toản còn đánh giá tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III là sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang đất nền từ khu vực IV trở đi. Điều đó có nghĩa đất nông thôn cũng sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6 - ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Quy định này cũng giúp nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.
Là đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”, giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng. Giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô.
Cũng theo ông Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 104 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định, lúc đó mới tính chuyện quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.
Vị chuyên gia này khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài. “Việc siết phân lô bán nền nhìn trong dài hạn là một xu hướng tất yếu giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất, qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này”, ông Tuấn cho hay.
