Dòng vốn đẩy mạnh vào bất động sản
Thời gian qua, ra các gói vay ưu đãi, hướng tới người mua nhà lần đầu và các dự án nhà ở xã hội, với kỳ vọng thúc đẩy thanh khoản cho thị trường.
Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh tới 18%, tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở tăng 6,5%.
Đáng chú ý, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng có dấu hiệu quay trở lại. Chỉ trong 4 tháng đầu năm nay, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD, tương đương 26,9% tổng vốn FDI đăng ký cả nước - con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư ngoại vào khả năng hồi phục của thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam - đánh giá, thị trường hiện đang đặt kỳ vọng lớn vào chính sách nới lỏng tín dụng vay mua bất động sản. Trả lời khảo sát quý I/2025 của Batdongsan.com.vn, có 67,1% môi giới đặt kỳ vọng vào “Chính sách nới lỏng tín dụng vay mua bất động sản”; 47,9% môi giới đặt kỳ vọng vào “Giảm thuế, phí giao dịch bất động sản”; 43,4% môi giới kỳ vọng vào “Đẩy nhanh tiến độ pháp lý”. Trong năm nay, tăng trưởng tín dụng dự kiến tăng lên đến 16% và lãi suất cho vay mua bất động sản đang tiếp tục đà giảm.
Dòng vốn tín dụng đang chảy mạnh vào bất động sản thời gian qua (ảnh: Như Ý).
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV - nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc nhu cầu và nguồn vốn”. Theo ông Lực, các doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại phải thay đổi cách tiếp cận: phát triển các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp - thay vì theo đuổi các dự án cao cấp nhưng khó tiếp cận tín dụng.
Việc hướng tới đối tượng người mua ở thực không chỉ giúp tăng khả năng bán hàng mà còn dễ dàng hơn trong việc vay vốn từ ngân hàng - vốn đang có xu hướng ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực tiễn và mức rủi ro thấp.
Thận trọng đòn bẩy tín dụng
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ phổ biến trong đầu tư bất động sản, giúp nhà đầu tư khuếch đại lợi nhuận. Tuy nhiên, việc lạm dụng đòn bẩy quá mức tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nghiêm trọng.
Nhiều nhà đầu tư vay tới 70-80%, thậm chí cao hơn, với kỳ vọng sẽ nhanh chóng bán ra hoặc cho thuê để trả lãi vay . Nhưng thực tế thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi, chỉ cần chậm bán, không cho thuê được, hoặc chi phí phát sinh cao hơn dự kiến, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng dòng tiền âm, áp lực lãi vay chồng chất và đối mặt với nguy cơ vỡ kế hoạch tài chính.
Trong giai đoạn lãi suất thấp, vay vốn ngân hàng có vẻ là giải pháp lý tưởng. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu tăng (như chu kỳ đã và đang diễn ra tại nhiều quốc gia sau đại dịch COVID-19), chi phí vay tăng mạnh, ăn mòn hoàn toàn lợi nhuận. Với các khoản vay lãi suất thả nổi, một mức tăng 1-2% có thể khiến khoản chi hàng tháng đội lên hàng chục triệu đồng.
"Không có gì đảm bảo bất động sản luôn tăng giá. Trong một số giai đoạn, đặc biệt là sau khi thị trường đạt đỉnh, giá có thể đi ngang hoặc giảm mạnh. Khi đó, tài sản đang thế chấp có thể mất giá trị so với dư nợ, dẫn đến âm vốn chủ sở hữu - nhà đầu tư không chỉ không có lãi mà còn gánh nợ nhiều hơn giá trị tài sản thật", ông Hiếu nói.
Theo ông Hiếu, ngoài yếu tố thị trường, nhà đầu tư còn phải đối mặt với rủi ro đến từ chính sách điều hành của nhà nước như siết tín dụng bất động sản, thay đổi luật đất đai , đánh thuế sở hữu… Các yếu tố này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng khai thác và thanh khoản của tài sản. Tín dụng bất động sản nới lỏng không có nghĩa là cơ hội đầu tư đang mở toang. Trong bối cảnh thị trường đang hồi phục từng bước, sự thận trọng và chiến lược đúng đắn mới là yếu tố quyết định thành công cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.
