Ghi nhận của VnExpress cho thấy dự án căn hộ Vinhomes Central Park đi vào vận hành năm 2020 với giá chuyển nhượng khoảng 60-85 triệu đồng mỗi m2. Sau hơn 6 năm, các căn hướng trực diện sông Sài Gòn hoặc công viên trung tâm hiện có giá 120-180 triệu đồng mỗi m2, một số căn vượt 200 triệu đồng, tăng khoảng 2-3 lần.
Tại Ba Son, Vinhomes Golden River có giá khoảng 115 triệu đồng mỗi m2 vào 6 năm trước. Hiện nhiều căn được chào bán 180-250 triệu đồng mỗi m2, còn căn hướng sông hoặc nhìn về trung tâm quận 1 cũ đạt 250-330 triệu đồng, tăng khoảng 1,6-2,9 lần. Trong khi đó, Grand Marina Saigon tại Ba Son đang thuộc nhóm căn hộ đắt nhất TP HCM, với các sản phẩm view sông có giá khoảng 500-650 triệu đồng mỗi m2.
Ở Thủ Thiêm, The River từng có nhóm căn view sông giá khoảng 170 triệu đồng mỗi m2 năm 2021, nay lên 220-330 triệu đồng. Còn The Metropole Thủ Thiêm và Empire City đang được chào bán 280-500 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn gấp đôi so với 5 năm trước.
Không chỉ các dự án đã hình thành, nguồn cung mới ven sông cũng đang được định giá ở mức cao. Sau khi mở bán giai đoạn đầu cách đây gần chục năm với dự án Palm City, chủ đầu tư Nam Rạch Chiếc vừa ra mắt giai đoạn 2 Palm River. Phân khu có 2,7 km mặt tiền sông Giồng Ông Tố với giá bán thấp nhất từ 169 triệu đồng mỗi m2, chưa VAT, cao hơn khoảng 5 lần mức mở bán ban đầu....
Xu hướng này bắt đầu lan sang khu vực Bình Dương cũ, nơi nguồn cung dọc sông Sài Gòn đang được bổ sung cùng quy hoạch tuyến đường ven sông gần 100 km từ Lái Thiêu về phía Bắc. Dự án The Emerald River Park, nằm trên đường Bờ Bao Sông Sài Gòn, phường Lái Thiêu, được chủ đầu tư công bố giá từ 48 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên theo đơn vị phân phối, các căn hướng sông tại đây có giá cao hơn khoảng 25% so với mặt bằng chung của dự án.
Theo số liệu từ Batdongsan, trong khoảng một thập kỷ qua, giá căn hộ tại TP HCM tăng trung bình 10-15% mỗi năm, trong khi một số dự án dọc sông Sài Gòn ghi nhận mức tăng 15-30% tùy thời điểm và dự án. Tính đến nay, nhóm căn hộ có giá cao nhất thành phố vẫn tập trung chủ yếu dọc hai bờ sông Sài Gòn tại khu vực quận 1 cũ và Thủ Thiêm, với mặt bằng giá bình quân khoảng 214-413 triệu đồng mỗi m2.
Báo cáo Global Waterfront của Knight Frank cho thấy bất động sản ven sông tại nhiều đô thị có giá cao hơn khoảng 30-40% so với sản phẩm tương đồng không có lợi thế mặt nước. Savills World Research cũng ghi nhận mức chênh 20-50%, tùy từng thị trường.
Khoản chênh này không chỉ đến từ cảnh quan mà còn phản ánh sự khan hiếm đất, chất lượng môi trường sống và các tiện ích gắn với mặt nước. Những dự án có công viên, quảng trường, bến thuyền hoặc không gian công cộng dọc bờ sông thường được định giá cao hơn các sản phẩm cùng khu vực.
Hiện trạng đường ven sông Sài Gòn, đoạn qua tỉnh Bình Dương Cũ, tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Tại TP HCM, lợi thế này đang được củng cố khi thành phố mở rộng hạ tầng và không gian đô thị theo các hành lang sông, từ tuyến đường ven sông ở Bình Dương cũ đến chỉnh trang bờ sông, phát triển không gian công cộng và kết nối hai bờ.
Trong bối cảnh đó, quỹ đất ven sông không chỉ là một lợi thế cảnh quan mà đang trở thành tài sản chiến lược của các chủ đầu tư. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, yếu tố cốt lõi khiến bất động sản ven sông có giá cao là nguồn cung không thể mở rộng tương ứng với nhu cầu. Khi những vị trí đẹp dọc sông đã được khai thác, các dự án mới khó tìm được quỹ đất có điều kiện tương đương.
Điều này cũng lý giải xu hướng doanh nghiệp tìm kiếm các khu đất lớn dọc những hành lang sông mới, thay vì chỉ tập trung vào các vị trí trung tâm đã phát triển. Lợi thế của một khu đất ven sông không nằm ở vài căn hộ có tầm nhìn đẹp, mà còn ở khả năng phát triển cả một quần thể có công viên, quảng trường, đường dạo và tiện ích hướng mặt nước.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng giá trị của nhà ven sông vì thế không chỉ nằm ở tầm nhìn mà còn ở tính khó thay thế của vị trí. Một căn hộ có thể được cải tạo về thiết kế, bổ sung tiện ích, nhưng không thể tạo thêm mặt tiền sông cho một khu đất đã nằm sâu trong đô thị.
Theo các chuyên gia, đây là lý do bất động sản ven sông thường hình thành mức giá chênh so với sản phẩm cùng phân khúc. Khoản chênh này trước hết phản ánh sự khan hiếm của tài sản, sau đó mới đến các giá trị cộng thêm như tầm nhìn, khoảng thoáng hay không gian công cộng.
Tuy nhiên, lợi thế ven sông không tự động chuyển thành mức tăng giá cao. Khoảng cách đến mặt nước, khả năng kết nối, chất lượng quy hoạch và không gian công cộng vẫn tạo ra khác biệt giữa từng dự án. Khi quỹ đất đẹp ngày càng ít, phần giá trị của bất động sản ven sông vì thế không chỉ nằm ở một căn hộ có tầm nhìn, mà ở khả năng sở hữu một vị trí khó thay thế trong tổng thể đô thị.
