Căn hộ 1 ngủ vài chục m2, muốn mua phải trả chênh đến 400 triệu đồng/căn

“Hiện tại, dòng căn hộ studio, 1 phòng ngủ (1N) hay 1N+ trên thị trường không có nhiều. Nếu muốn mua, anh phải chấp nhận trả thêm phí dịch vụ, tức là một khoản giá chênh ngoài so với giá chủ đầu tư đưa ra”, lời của Minh Đức - một môi giới đang bán dự án tại Văn Giang, Hưng Yên khiến tôi giật mình.

Bởi với một dự án có vị trí nằm giáp ranh với Hà Nội, tôi nghĩ chuyện mua một căn hộ 1N để ở hoặc đầu tư là việc không mấy khó. Nhưng sau nhiều cuộc gọi, hàng chục tin nhắn và cả buổi tư vấn với môi giới các sàn môi giới lớn nhỏ, tôi mới hiểu: dòng căn 1N thực sự là “hàng hiếm” và muốn sở hữu được thì cần trả thêm một khoản chênh từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng.

Câu chuyện chỉ thực sự mở ra khi tôi nghe môi giới Minh Đức kể về cách phân phối hàng 1N. Môi giới này cho biết: “Số lượng căn 1N của dự án ít, không có nhiều. Do đó, chủ đầu tư giữ lại các căn này để làm quỹ thưởng phân cho đại lý bán hàng tốt. Sau đó, đại lý tiếp tục thưởng cho môi giới đạt thành tích tốt nhất. Sau đó, các sale sẽ bán cho nhà đầu tư thân quen của họ hoặc họ vào tiền căn 1N”.

Theo môi giới, vì dòng căn 1N là hàng hiếm, cung ít cầu nhiều nên với khách hàng có nhu cầu mua sẽ phải cộng thêm một khoảng chênh để có được hàng. “Mức giá chênh nhiều hay ít cũng tùy vào từng căn và tùy vào từng sale, như với tôi, tôi bán chênh thấp nhưng với người khác bán cao”, môi giới Đức nói.

Ngay lập tức, môi giới Đức giới thiệu đang có 1 căn 1N với diện tích 38m2, giá thanh toán sớm 2,13 tỷ đồng, giá thanh toán theo tiến độ 2,23 tỷ đồng và giá vay 2,34 tỷ đồng. Căn này giá chênh tầm 160 triệu đồng.

“Những căn tiền ít, diện tích nhỏ thì mức chênh càng cao. Còn với những căn tiền cao, diện tích lớn thì mức chênh thấp. Ví dụ, căn 3 tỷ, mức chênh thấp hơn, xuống còn khoảng 100-120 triệu đồng”, anh Đức chia sẻ.

Còn tại dự án chung cư cao cấp ở khu vực Cầu Giấy nằm ở nút giao Xuân Thủy, Cầu Giấy cho thấy rõ hơn về “độ nóng” của dòng căn 1N ngay khi mở bán.

Ngọc Mai - môi giới chuyên bán chung cư ở Hà Nội kể: “Dự án chênh khoảng tầm 150-180 triệu đồng. Gần đây, khách của tôi lấy căn bên tòa cuối cùng mở bán F3, chênh 230 triệu đồng. Còn có những căn khách vào chênh lên 250–300 triệu, thậm chí 400 triệu đồng. Khách vẫn chấp nhận vì quá ít hàng”.

Môi giới này chia sẻ thêm, giá chênh này là chênh từ đại lý, đại lý nhận hàng về rồi bán giá chênh. Bản chất là cũng do nhiều khách hàng mua quá. “Tôi cũng chia sẻ thật với anh, đại lý cũng phải vào rất nhiều tiền, có những thời điểm vào 20-30 tỷ đồng để đi booking lấy được căn về. Thế nên, thú thật mức chênh đó không đáng bao nhiêu so với số tiền bỏ ra đi booking. Sàn nào cũng mong muốn kiếm được chút ít để gỡ gạc lại“, môi giới Mai cho biết.

Nếu khách hàng đồng ý mua với giá chênh môi giới đưa ra thì khoản chênh đó sẽ trả riêng vào số tài khoản cá nhân còn cọc lần đầu sẽ chuyển vào tài khoản đại lý. Các giai đoạn sau, khách sẽ lên ký với chủ đầu tư và làm việc qua số tài khoản chủ đầu tư.

Trong bảng hàng của môi giới Mai, hiện còn 2 căn dòng 1N+ với diện tích gần 50m2. “Có một căn có giá niêm yết 9,7 tỷ đồng, nếu thanh toán với phương án vay rơi vào 9,6 tỷ đồng. Còn nếu anh thanh toán sớm, giá trị căn hộ này rơi tầm 7 tỷ hơn. Nếu anh có thiện chí, anh chờ em kiểm tra lại mức giá chênh của căn hộ”, Mai nói.

Tuy nhiên, tầm 2 giờ sau, môi giới Mai báo với tôi cả 2 căn hộ cô tư vấn đã được bán cho khách. Cô tiếp tục nói trong bảng hàng của cô có hàng của hơn 20 đại lý thì giờ chỉ còn 1 căn duy nhất giá gần 10 tỷ đồng theo phương thức vay, vốn vào 2,45 tỷ đồng. Còn nếu anh thanh toán sớm 95%, giá căn hộ này 8,26 tỷ đồng.

“Đây là căn cuối toàn dự án ký trực tiếp chủ đầu tư, giá chênh 100 triệu đồng/m2. Mức chênh này cũng là mức rất tốt so với giai đoạn đầu mở bán dự án. Còn nếu anh không vào tiền căn này thì sau này anh mua chỉ mua chuyển nhượng lại”, môi giới Mai tư vấn.

Theo các môi giới, căn 1N đang là dòng sản phẩm có nhu cầu cao, nguồn cung ít nên khan hiếm. “Căn nhỏ, vốn vào thấp, dễ bán lại. Khách thuê cũng chuộng, nhất là người trẻ độc thân hoặc cặp đôi mới cưới. Cho nên, dòng này đang được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng đầu tư dòng tiền”, môi giới Thanh Tùng - chuyên bán các dự án chung cư Hà Nội chia sẻ.

Do đó, khi nguồn cung căn 1N trong nội thành khan hiếm và người mua phải trả thêm một khoản chênh để sở hữu, nhiều người trẻ với ngân sách giới hạn đã bắt đầu dịch chuyển ra các khu đô thị vệ tinh. Tại những khu như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, dòng căn 1N và studio vẫn xuất hiện nhiều với mức giá "mềm" hơn đáng kể.

“Khách hàng của tôi chủ yếu các bạn trẻ. Giờ họ không mua nổi nội thành, toàn dạt về khu Vinhomes Ocean Park 3 bên Hưng Yên. Bên cạnh đó, nguồn khách hàng đầu tư cũng nhiều, họ xác định mua để đón ‘sóng’ đầu tư cho thuê khi có thông tin một số trường mở rộng về Văn Giang” môi giới Tùng chia sẻ.

Thực tế, căn hộ 1 ngủ – từng bị xem là “quá nhỏ để sống” – nay lại trở thành sản phẩm được săn đón. Không chỉ người độc thân hay cặp mới cưới mà cả nhà đầu tư lâu năm cũng xem đây là dòng sản phẩm “vừa tầm”, dễ vào – dễ ra, dễ cho thuê thu dòng tiền phù hợp với bối cảnh thị trường căn hộ giá cao như hiện nay.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong quý 3/2025, giá căn hộ tại Hà Nội đang neo ở mức cao. Với sự gia tăng của nhiều dự án hạng sang, cao cấp, giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã đạt khoảng 101 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, số lượng căn bán được đạt 7.300, tăng cả theo quý và theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80% và luôn luôn vượt trội so với toàn thị trường về tỷ lệ hấp thụ.

Bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết: “Giá chào bán sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Trong 9 tháng năm 2025, trong số lượng căn hộ bán được, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn, trong khi không có sản phẩm nào có giá dưới 2 tỷ đồng. Khi Hà Nội đối mặt với nguồn cung căn hộ giá phải chăng hạn chế, sự phát triển của các thành phố vệ tinh có thể là giải pháp cần thiết để mở rộng lựa chọn nhà ở”.