Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills, cần phân biệt rõ niên hạn của công trình với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Bởi bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ nhất định, kể cả nhà phố, và đều cần được kiểm định, sửa chữa, cải tạo hoặc xử lý khi xuống cấp.
Theo bà Hương, việc xác định niên hạn công trình về bản chất nhằm làm rõ vòng đời và chất lượng của sản phẩm nhà ở, thay vì được hiểu như một quy định nhằm hạn chế quyền tài sản của người dân.
Đây cũng là điểm cần được làm rõ trong quá trình sửa đổi pháp luật. Chung cư là tài sản gắn liền với đất ở đô thị, trong khi định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW là ưu tiên giao đất lâu dài đối với nhà ở thương mại, đặc biệt là dự án chung cư. Song song với đó, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng xác định theo niên hạn xây dựng công trình.
Như vậy, “đất được giao lâu dài” và “công trình có niên hạn” có thể cùng tồn tại trong một tài sản. Vấn đề quan trọng không nằm ở việc người dân có bị mất quyền tài sản sau một khoảng thời gian nhất định hay không, mà là cơ chế pháp lý nào được áp dụng khi công trình hết thời hạn sử dụng.
“Đây là một bước tiến của luật để làm rõ hơn các khái niệm và chất lượng sản phẩm, tránh những tranh chấp về sau khi chung cư đã quá cũ kỹ, có chất lượng kém hoặc có thể có nguy cơ gây mất an toàn trong việc sinh sống”, bà Hương nhận định.
Theo vị chuyên gia Savills, với những chung cư có niên hạn, khi công trình hết thời hạn sử dụng, người dân vẫn có thể được bố trí phương án tái định cư theo quy định. Do đó, thông tin về thời hạn công trình, chất lượng xây dựng và phương án xử lý sau khi hết vòng đời cần được công khai ngay từ đầu.
Thực tế cho thấy, Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ đặt vấn đề về thời hạn sử dụng chung cư mà còn định hướng làm rõ trách nhiệm tài chính của cư dân khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo MBS Research, chủ sở hữu căn hộ được định hướng có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại công trình. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường.
Đây được xem là thay đổi đáng chú ý, bởi với chung cư, việc một công trình xuống cấp không chỉ liên quan đến một chủ sở hữu mà tác động tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ dân. Nếu không có cơ chế thống nhất, việc cải tạo, xây dựng lại có thể kéo dài, phát sinh tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ tài chính.
Từ góc nhìn này, niên hạn công trình chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm một “lộ trình sau niên hạn”. Người dân cần biết khi nào công trình được kiểm định, ai chịu trách nhiệm tổ chức tái thiết, nguồn tiền được huy động ra sao, quyền lợi của cư dân được xác định thế nào và phương án tái định cư được thực hiện theo nguyên tắc nào.
Liên quan đến vấn đề trên, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cũng đã có văn bản đề nghị quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình chỉ áp dụng với các chung cư được xây dựng sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.
Đối với các chung cư đã tồn tại trước thời điểm này, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo quy định hiện hành, không hồi tố. Theo HoREA, cách tiếp cận này nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân và phù hợp nguyên tắc không hồi tố của Nghị quyết 21-NQ/TW cũng như Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025.
HoREA đồng thời đề xuất cho phép chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng. Nếu cư dân không đủ khả năng đóng góp hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện, khu đất có thể được bàn giao cho Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư. Người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hưởng chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
