Cấm phân lô tách thửa có giảm "sốt đất"?

Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã tận dụng quy định chưa chặt chẽ trong Luật Đất đai 2013 để mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm và phân lô, bán nền gây ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản.

Do đó, nhiều tỉnh, thành đã "siết" điều kiện phân lô, tách thửa nhằm kiểm soát tình trạng sốt đất. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đây chỉ là biện pháp tình thế và cần được giải quyết tại Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu kiểm tra, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ 1/1/2017 đến hết 31/1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 bao gồm: thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, Sở này cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Không riêng Hà Nội, nhiều địa phương đã áp dụng ngay giải pháp này như thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước ra công văn khẩn tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn.

Tương tự, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích, Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Điều này có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… Do đó, có tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Quy định này nên được xem xét để bãi bỏ vì không phù hợp với pháp Luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát - ông Châu đề xuất.

Từ thực tế của Hà Nội, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, thời gian gần đây, nhà đầu tư đổ xô đi mua đất nhỏ lẻ rồi tự phân lô bán tại một số khu vực ở huyện đang chuẩn bị lên quận - nơi có giá đất biến động rất lớn.

Tuy nhiên, nếu đầu tư mà không căn cứ theo quy hoạch thì có thể mất trắng khi khu vực đó mở đường hoặc phát triển các công trình công cộng. Như vậy, rủi ro rất cao. Chính vì vậy, động thái siết phân lô, tách thửa của Hà Nội là cảnh tỉnh để người dân không có tâm lý đi thu gom, mua đất nhỏ lẻ mà không quan tâm đến quy hoạch.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, về lâu dài, nên cấm phân lô tách thửa bán nền. Cách thức này chỉ nên sử dụng ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường. Phân lô bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng, phát triển kinh doanh. Điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn. Còn về lâu dài, nếu tiếp diễn tình trạng này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên.

Dưới một góc nhìn khác, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính nhận định, việc siết quy định phân lô tách thửa như Hà Nội và một số địa phương đang làm sẽ kéo giảm tình trạng nhộn nhịp mua bán đất phân lô, tách thửa. Trước mắt, động thái này sẽ hạ nhiệt được cơn khát đất của giới đầu cơ.

Dịch bệnh COVID-19 liên tiếp trong mấy năm qua đã khiến dòng tiền trong xã hội lựa chọn bất động sản như một kênh đầu tư an toàn. Nhu cầu mua bất động sản tăng cao nhưng thị trường lại thiếu hàng từ các chủ đầu tư chính thống  do hàng trăm dự án bị ách tắc vì thủ tục. Do đó, nhiều nhà đầu tư có tiền đã chọn phương án mua gom đất của một số hộ dân rồi phân lô, tách thửa; thậm chí, đặt tên thương mại giống như các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán.

Đặc biệt, tại nhiều địa phương bùng phát tình trạng bạt đồi, rừng, hiến đất làm đường để chia lô, tách thửa… rồi đua nhau thổi giá gây xáo trộn trên thị trường bất động sản. Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt.

Tuy nhiên, theo ông Đính, việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình, không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước với tư duy không quản được thì cấm. Mà về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì “hàng lậu”.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, cần phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc phê duyệt dự án và chịu trách nhiệm tối đa về việc quản lý các dự án phân lô, bán nền. Cùng đó, cần tăng cường vai trò giám sát của cơ quan quản lý chuyên ngành.

Đặc biệt, cần ban hành một quy định chung có tiêu chí rõ rằng về việc đất đai phân lô, bán nền phải đáp ứng. Cấp nào phê duyệt, quản lý thì căn cứ vào tiêu chí đã được ban hành và quy hoạch của từng địa phương.