Ông Lưu Quốc Việt (một nhà đầu tư tại Hà Nội) đang cân nhắc mua một căn hộ để đầu tư. Hiện ông có 4 tỷ đồng và mong muốn phân bổ nguồn tiền này vào bất động sản như một kênh đầu tư.
Ông đứng trước hai lựa chọn phổ biến. Phương án thứ nhất là mua căn hộ dự án theo tiến độ, kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá khi dự án hoàn thiện. Các dự án trong tầm ngân sách hiện nay chủ yếu nằm ở khu vực vùng ven Hà Nội, thời gian bàn giao dự kiến từ 1-2 năm.
Lợi thế của lựa chọn này là mức giá đầu vào thấp hơn và tiến độ thanh toán giãn theo thời gian, tuy nhiên đổi lại là việc dòng tiền cho thuê chưa thể khai thác ngay và phụ thuộc nhiều vào tiến độ, uy tín chủ đầu tư cũng như diễn biến thị trường trong tương lai.
Phương án thứ hai là mua căn hộ đã hình thành để khai thác cho thuê ngay. Với cùng mức tài chính, các lựa chọn khả thi chủ yếu là chung cư đã qua nhiều năm sử dụng.
Dù chất lượng công trình và hạ tầng không còn mới, nhóm tài sản này có lợi thế là đã có dân cư ổn định, nhu cầu thuê rõ ràng và dòng tiền có thể tạo ra ngay sau khi hoàn tất giao dịch, giúp nhà đầu tư giảm áp lực chờ đợi và rủi ro thị trường ngắn hạn.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Sáng lập FinPeace, đồng tác giả cuốn Bình an tài chính, cho biết vấn đề nên mua nhà đã hình thành hay mua dự án được nhiều người quan tâm. Theo ông Tuấn Anh, khi một người bắt đầu phân vân giữa hai lựa chọn này, điều đó cho thấy họ không còn nhìn bất động sản đơn thuần là nơi để ở, mà đã xem đây là một quyết định tài chính và đầu tư.
Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc nên chọn loại hình nào, mà là nhà đầu tư đang ưu tiên điều gì: dòng tiền ổn định hay tiềm năng tăng giá vốn. Với những người ưu tiên tăng giá, bất động sản dự án thường là lựa chọn phổ biến. Việc mua ở giai đoạn đầu giúp tiếp cận mức giá thấp hơn mặt bằng chung, trong khi tiến độ thanh toán được giãn theo thời gian, giảm áp lực vốn ban đầu.
Nếu dự án có vị trí tốt và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, nhà đầu tư có thể hưởng mức giá đầu vào thấp. Biên lợi nhuận trong trung và dài hạn vì thế được kỳ vọng hấp dẫn hơn.
Dù vậy, ông Tuấn Anh cho rằng tiềm năng lợi nhuận luôn đi kèm rủi ro. Các vấn đề như chậm tiến độ, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc chất lượng thực tế không đúng kỳ vọng có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư. Đặc biệt, với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không có dòng tiền ổn định, nguy cơ không theo kịp tiến độ thanh toán giữa chừng là rủi ro đáng lưu ý.
Ở chiều ngược lại, nếu mục tiêu là dòng tiền ngay và sự an toàn, nhà đã hình thành thường là lựa chọn phù hợp hơn. Những tài sản này thường có cộng đồng cư dân ổn định, giá thuê có thể khảo sát rõ ràng và có thể khai thác gần như ngay sau khi mua. Nhà đầu tư không cần chờ đợi thị trường, dòng tiền có thể quay về sớm. Ngoài ra, nếu tài sản nằm trong khu vực đang được đầu tư hạ tầng, khả năng tăng giá theo thời gian vẫn còn dư địa.
Dù lựa chọn hình thức nào, ông Nguyễn Tuấn Anh đặc biệt lưu ý yếu tố pháp lý là điều không thể bỏ qua. Một bất động sản có pháp lý rõ ràng không chỉ giúp nhà đầu tư yên tâm trong quá trình sở hữu, mà còn quyết định khả năng thanh khoản trong tương lai.
Ngược lại, các thương vụ pháp lý mập mờ có thể khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng “mắc kẹt” nhiều năm, vừa bị chôn vốn, vừa chịu áp lực tâm lý và rủi ro tranh chấp kéo dài.
Nếu ưu tiên thu nhập ổn định ngay, nhà đã hình thành là phương án nên cân nhắc. Nếu chấp nhận rủi ro có kiểm soát để kỳ vọng biên lợi nhuận cao hơn, bất động sản dự án có thể phù hợp hơn. Không có lựa chọn đúng tuyệt đối, chỉ có lựa chọn phù hợp với mục tiêu và năng lực tài chính của mỗi người tại từng thời điểm.
Theo ông Tuấn Anh, chỉ khi đặt bất động sản vào bức tranh tổng thể của dòng tiền, tài sản và khẩu vị rủi ro, nhà đầu tư mới có thể đưa ra lựa chọn phù hợp, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn của thị trường.
