Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung khái niệm "nhà chung cư cũ", được xác định là nhà chung cư đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Việc phân nhóm này là cơ sở để áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư khác với các chung cư xây dựng sau thời điểm trên.
Theo dự thảo, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được lựa chọn một trong các hình thức: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.
Trường hợp quy hoạch tại khu đất vẫn tiếp tục xây dựng chung cư, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và bồi thường diện tích căn hộ theo hệ số K.
Căn cứ Nghị định 98/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hệ số K hiện áp dụng đối với căn hộ tầng 1 dao động từ 1-2 lần diện tích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số K ở mức 1-1,5 lần diện tích sử dụng.
Phương án bồi thường phải thể hiện rõ hệ số K, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán, kinh phí hỗ trợ di dời và thuê nhà tạm.
Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời. Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà.
Đối với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ, dự thảo quy định chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình.
Khoản đóng góp được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
Nếu không đóng góp để xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.
Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục xây chung cư tại khu đất, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm bồi thường.
Chuyên gia chỉ ra khoảng trống về tỷ lệ đồng thuận
Trao đổi với PV VietNamNet, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo chưa quy định khung cơ chế để các chủ sở hữu thông qua phương án bồi thường, tái định cư. Các nội dung gồm tỷ lệ đồng thuận tối thiểu, hiệu lực của phương án đối với chủ sở hữu không đồng thuận và cơ chế xử lý khi phương án không đạt tỷ lệ cần thiết.
Theo ông Tuấn, tỷ lệ đồng thuận không chỉ là thủ tục hành chính mà liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, quyền tái định cư và nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu. Vì vậy, các nội dung này cần được quy định ngay tại Luật, còn Chính phủ có thể hướng dẫn chi tiết về trình tự lấy ý kiến, tổ chức hội nghị, xác nhận kết quả và các thủ tục thực hiện.
Khoảng trống trên thể hiện khi đặt Điều 91, Điều 92 trong mối quan hệ với Điều 94 của dự thảo.
Theo Điều 94, sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định di dời. Nếu hết thời hạn mà chủ sở hữu, người sử dụng không di dời, có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Như vậy, trình tự có thể được hiểu là lập phương án, phê duyệt, ban hành quyết định di dời và cưỡng chế nếu không chấp hành. Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ phương án phải được các chủ sở hữu thông qua theo cơ chế và tỷ lệ nào trước khi phê duyệt.
Ông Tuấn cho rằng Luật cần thiết kế 3 tầng cơ chế: tỷ lệ đồng thuận tối thiểu để thông qua phương án; hiệu lực của phương án đối với các chủ sở hữu không đồng thuận; và cách xử lý khi phương án không đạt tỷ lệ cần thiết. Hiện cả 3 vấn đề này chưa được thể hiện rõ trong dự thảo.
Chuyên gia đề xuất có thể tham khảo cơ chế đặc thù về cải tạo, xây dựng lại chung cư tại khu vực TOD của Hà Nội theo Nghị quyết 66/2026/NQ-HĐND.
Theo nghị quyết này, phương án bồi thường, tái định cư được thông qua khi có từ 51% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận và được UBND cấp xã xác nhận. Mỗi chủ sở hữu căn hộ và chủ sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi dự án được tính một phiếu.
Theo ông Tuấn, việc tham khảo cơ chế này không chỉ nhằm xác định một ngưỡng đồng thuận mà còn cần làm rõ hiệu lực của phương án sau khi được thông qua và cách xử lý nếu phương án không đạt tỷ lệ cần thiết. Đây là những nội dung có thể giúp tránh tình trạng dự án kéo dài do không đạt được sự thống nhất giữa các chủ sở hữu.
Về giải pháp, ông Tuấn đề nghị bổ sung tại Điều 91 hoặc Điều 92 nguyên tắc lấy ý kiến và tỷ lệ đồng thuận tối thiểu của các chủ sở hữu trước khi phương án được phê duyệt.
Đồng thời, Luật cần xác định rõ nếu phương án đạt tỷ lệ đồng thuận, chẳng hạn 51%, và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thì có hiệu lực đối với các chủ sở hữu còn lại hay không. Đây là vấn đề có ý nghĩa pháp lý đối với các bước di dời và xử lý trường hợp chủ sở hữu không chấp hành sau đó.
Đối với trường hợp không đạt đồng thuận, chuyên gia đề xuất sau khi tổ chức đối thoại, điều chỉnh phương án mà vẫn không đạt tỷ lệ trong thời hạn nhất định, có thể chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án bằng vốn đầu tư công hoặc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc bổ sung quy định, theo đề xuất của chuyên gia, nhằm làm rõ cơ chế pháp lý, hạn chế tình trạng dự án cải tạo chung cư kéo dài do không đạt được sự thống nhất giữa các chủ sở hữu.
