Cách nào giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở?

Quá cao

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo lần 4 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Bộ Tài chính quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo đó, HoREA cho biết việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, gia hạn sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, đang áp 100% giá của bảng giá đất mà chưa phân biệt để có chính sách giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức hoặc vượt hạn mức đất ở, dẫn đến số tiền sử dụng đất hiện nay phải nộp quá cao, không hợp tình hợp lý, vượt quá khả năng tài chính của các hộ gia đình, cá nhân.

Do đó, HoREA đề nghị chọn phương án sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 theo hướng cho phép quy định mức thu tiền sử dụng thấp hơn đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở và mức thu tiền sử dụng cao hơn đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, gia hạn sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Cụ thể, giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích trong hạn mức đất ở được tính bằng mức 20% (dự thảo trước là 30%) tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng. Còn giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích vượt hạn mức được tính bằng 30% (dự thảo trước là 50%) tiền sử dụng đất.

HoREA nêu khoản 1 Điều 8 quy định giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất, nên hiện nay tiền sử dụng của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng được tính bằng 100% giá trong bảng giá đất đối với toàn bộ diện tích, bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất ở hoặc diện tích vượt hạn mức giao đất ở của hộ gia đình, cá nhân dẫn đến người dân phải nộp số tiền sử dụng quá cao, như trường hợp thửa đất 400 m2 tại TP Vinh (cũ, tỉnh Nghệ An) phải nộp 4,5 tỷ đồng hoặc thửa đất 208 m2 tại huyện Hóc Môn (cũ, TPHCM) phải nộp 1,7 tỷ đồng hoặc thửa đất 400 m2 tại quận 7 (cũ, TPHCM) phải nộp 14 tỷ đồng, vượt quá khả năng tài chính nên nhiều người dân xin rút lại hồ sơ xin cấp sổ đỏ.

Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai và điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định chính sách cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng và không giới hạn thời gian ghi nợ so với Luật Đất đai 2013 trước đây chỉ cho phép ghi nợ tiền sử dụng trong 5 năm.

Tuy nhiên, việc ghi nợ tiền sử dụng đất lại dẫn đến hệ quả là người sử dụng bị hạn chế một số quyền rất thiết yếu như không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, có nghĩa là tuy đã có sổ đỏ nhưng lại không sử dụng được sổ đỏ để giao dịch, vay vốn làm ăn.

Về mức tính 30% và 50% tiền sử dụng đất trong dự thảo trước, HoREA cho rằng cách tính này dẫn đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn quá cao. Các địa phương thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 đã có mức tăng giá nhiều lần, điển hình là bảng giá đất (điều chỉnh) của TPHCM (trước khi hợp nhất đơn vị hành chính) đã có mức tăng giá từ 2,36 - 38,8 lần so với bảng giá đất trong giai đoạn 2020 - 2024.

Giảm tiền nộp bổ sung

HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định về khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 50 theo hướng khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 0,5% hoặc 1%/năm (dự thảo trước là 3,6%) tính trên số tiền thuê phải nộp.

HoREA cho rằng để giải quyết dứt điểm quy định bất hợp lý về khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất thì cần sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 theo hướng bãi bỏ quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, do quy định này đã quy định trách nhiệm pháp lý mới hoặc quy định trách nhiệm nặng hơn nên không phù hợp với khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 nên không thuộc trường hợp được áp dụng hiệu lực trở về trước.

Bởi lẽ, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 trên thực tế đã áp dụng hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp được giao, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 1993 (hơn 30 năm trước), Luật Đất đai 2003 (hơn 20 năm trước), Luật Đất đai 2013 (hơn 10 năm trước) mà trong các Luật Đất đai này đều không quy định trách nhiệm của các chủ đầu tư về khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất.

Trong trường hợp Quốc hội thông qua dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bãi bỏ quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất thì dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định chuyển tiếp cho phép khấu trừ khoản tiền mà người sử dụng đã nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất vào nghĩa vụ tài chính khác của doanh nghiệp là hợp tình hợp lý.