Trong bối cảnh chính sách còn nhiều biến số, triển vọng của ngành khu công nghiệp được Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS) và Chứng khoán BIDV (BSC) đánh giá phân hóa, phụ thuộc kết quả đàm phán thương mại và năng lực giữ chân nhà đầu tư.
Tác động từ rủi ro thuế và xu hướng dịch chuyển vốn
SHS đánh giá việc Mỹ tạm hoãn áp thuế đối ứng trong 90 ngày là tín hiệu tích cực trong ngắn hạn, tạo điều kiện cho các quốc gia, trong đó có Việt Nam, nối lại đàm phán thương mại. Giai đoạn này cũng là cơ hội để doanh nghiệp xuất khẩu tranh thủ hoàn tất đơn hàng cho mùa tựu trường và cuối năm.
Tuy nhiên, nhóm phân tích cảnh báo đây chỉ là khoảng lùi mang tính chiến thuật. Trong thời gian tạm hoãn, Việt Nam sẽ cần tăng tốc đàm phán với Mỹ, trọng tâm là thu hẹp thặng dư thương mại. Điều này có thể kéo theo nhượng bộ như giảm thuế nhập khẩu hàng Mỹ, gia tăng nhập khẩu các sản phẩm chiến lược như linh kiện hàng không, dầu thô, nhiên liệu hóa lỏng và sản phẩm năng lượng chế biến.
SHS cho rằng bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế, cùng với dệt may, da giày, thủy sản, gỗ. Các ngành thép và cảng biển chịu tác động gián tiếp.
Đáng lưu ý, Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia bị đề xuất mức thuế cao nhất khu vực ASEAN – cao hơn 10–29% so với Thái Lan, Indonesia và Philippines. Nếu không đạt được thỏa thuận điều chỉnh mức chênh lệch này, Việt Nam có thể mất lợi thế cạnh tranh trong thu hút dòng vốn FDI mới.
Cũng theo SHS, trong trường hợp bất lợi khi mức thuế 46% được áp dụng, số lượng hợp đồng thuê mới có thể giảm 15–20%, giá thuê bình quân có thể giảm từ 8–10%. Đồng thời, việc các doanh nghiệp xuất khẩu thu hẹp sản xuất cũng khiến nhu cầu sử dụng tiện ích trong khu công nghiệp như điện, nước giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu của doanh nghiệp bất động sản.
(Nguồn: SHS).
BSC đồng quan điểm khi hạ khuyến nghị triển vọng ngành từ “Khả quan” xuống “Trung lập”. Theo nhóm phân tích, rủi ro từ chiến tranh thương mại khiến dòng vốn FDI có thể chậm lại trong năm 2025 do nhà đầu tư cần thêm thời gian đánh giá môi trường toàn cầu. Thêm vào đó, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang lan rộng ra nhiều quốc gia, không còn tập trung vào Việt Nam như giai đoạn đầu của làn sóng "Trung Quốc +1".
Tuy nhiên, BSC lưu ý, nếu Việt Nam đạt được thỏa thuận về điều kiện xuất xứ linh kiện, phụ kiện và duy trì mức thuế không bất lợi, dòng vốn FDI “đầu nguồn” – tức các doanh nghiệp cung ứng linh kiện và vật tư – vẫn có thể tiếp tục chọn Việt Nam là điểm đến.
Triển vọng dài hạn nhờ định giá chiết khấu và nền tảng FDI ổn định
Theo SHS, không nên quá bi quan với triển vọng ngành. Chính sách thuế của Mỹ nhiều khả năng chỉ là công cụ đàm phán. Bằng chứng là Mỹ đã tạm hoãn áp mức thuế cao nhất, thay vào đó áp dụng thuế 10% trong thời gian chờ đàm phán.
Ngoài ra, việc miễn thuế cho nhóm hàng điện tử – chiếm 27% giá trị xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ – sẽ giúp giảm thiểu tác động lên khu công nghiệp, đặc biệt là tại miền Bắc, nơi tập trung các nhà máy của Samsung, Foxconn, LG...
BSC cũng cho rằng cổ phiếu ngành đang ở vùng chiết khấu mạnh. Tính từ đầu năm, chỉ số ngành giảm 14,4%; từ đỉnh giảm 23,5%. Hiện P/B trung bình ở mức 2,21 lần, thấp hơn 25% so với mức trung bình 5 năm là 2,94 lần.
Một số doanh nghiệp được BSC đánh giá có thể hưởng lợi nếu bối cảnh đàm phán tích cực gồm: Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM), Sonadezi Châu Đức (SZC), IDICO (IDC) và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Đây là các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và tệp khách hàng FDI hiện hữu, đủ khả năng thu hút thêm các nhà đầu tư “đầu nguồn” trong chuỗi cung ứng.
Về trung hạn (2025–2027), BSC dự báo tốc độ tăng trưởng FDI có thể chậm lại sau giai đoạn bùng nổ kéo dài từ làn sóng “Trung Quốc +1”. Việc xây dựng cơ sở sản xuất mới mất 4–5 năm, trong khi nhiệm kỳ hiện tại của chính quyền Mỹ không đủ dài để doanh nghiệp FDI thực hiện điều chỉnh chiến lược lớn.
Tuy nhiên, nếu Việt Nam duy trì được mức thuế cạnh tranh, đảm bảo xuất xứ hàng hóa rõ ràng và cải thiện hạ tầng pháp lý, ngành khu công nghiệp vẫn sẽ là điểm đến quan trọng trong chiến lược toàn cầu của các tập đoàn lớn. Về dài hạn, Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế trung tâm sản xuất nhờ ổn định chính trị, kiểm soát vĩ mô tốt và những cải thiện dần về thủ tục pháp lý, quỹ đất và hạ tầng.
