Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.
Nguyên nhân chính là khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp sản xuất vẫn thấp do chi phí đầu vào cao, sức mua yếu. Ngược lại, nhiều dự án bất động sản vừa được tháo gỡ pháp lý, cần vốn triển khai.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không được dùng đúng mục đích mà đang bị “hút” vào thị trường bất động sản.
“Lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính 'miễn lãi, ân hạn gốc' kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua”, VARS IRE nhận định.
Viện nghiên cứu cho rằng, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, tạm hoãn trả cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng đến 5 năm, đã hỗ trợ người mua nhà ở thực, nhưng lại tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với rủi ro phải gánh.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ.
Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng.
“Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, một năm qua, giá bất động sản tăng 'nóng', một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà”, VARS IRE đánh giá.
Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.
Sức hấp dẫn lợi nhuận đã khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản. VARS IRE chỉ ra rằng, chính tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến nhiều người và nhà đầu tư tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên.
Vòng xoáy "giữ hàng - khan cung - giá tăng" tạo ảo giác thanh khoản sôi động, nhưng kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực. “Đáng chú ý, những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được”, VARS IRE nhấn mạnh.
Khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau - chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ, người mua để ở mới là bên chịu thiệt.
