Bỏ 12 tỷ mua căn hộ cao cấp, cho thuê được 35 triệu đồng/tháng, lợi suất chỉ 3%/năm thấp hơn lãi suất tiền gửi: Vì sao nhiều người vẫn chấp nhận?

Một căn hộ trung cấp ở quận 2 (TP.HCM) diện tích 70m², giá hiện tại khoảng 6,5 tỷ đồng, đang cho thuê ở mức 20 triệu đồng/tháng. Tính theo công thức lợi suất cho thuê năm, tỷ suất chỉ đạt khoảng 3,5%/năm, gần tương đương lãi suất tiết kiệm và chưa tính đến chi phí phát sinh, thuế. 

Trong khi đó, với căn hộ trung cao cấp 120m² cũng ở quận 2, giá khoảng 12 tỷ đồng, mức thuê 35 triệu đồng/tháng, lợi suất cho thuê thậm chí còn thấp hơn, chỉ khoảng 3,4%/năm.

Dù tỷ suất lợi suất cho thuê thấp hơn mức lãi gửi tiết kiệm nhưng nhiều người vẫn lựa chọn bỏ tiền vào mua căn hộ chung cư để cho thuê. Thậm chí, vài năm trở lại đây, khi giá căn hộ tại cả TP.HCM và Hà Nội liên tục leo thang, nhiều dự án đã tăng gấp đôi chỉ trong vòng 3 năm, dòng tiền đầu tư vẫn tiếp tục chảy vào phân khúc này, bất chấp giá cho thuê đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. 

Bình luận về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: lợi suất cho thuê căn hộ chưa từng cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm. Nhà đầu tư mua căn hộ chủ yếu là để bảo toàn vốn và chờ tăng giá, chứ không phải vì lợi suất cho thuê vượt trội.

Ông dẫn chứng, ngay cả giai đoạn 2010 – 2020, khi giá căn hộ còn tương đối "mềm", lợi suất cho thuê thực tế cũng thấp hơn lãi suất ngân hàng. Ở phân khúc trung bình – trung cấp, lợi suất chỉ đạt khoảng 3,5 – 6%/năm, trong khi lãi suất tiết kiệm cùng kỳ ở mức 6%. Với căn hộ cao cấp, tỷ suất cho thuê còn thấp hơn, chỉ 2,5 – 3%.

Từ năm 2022 đến nay, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM và Hà Nội tăng 25 – 50% trong vòng 3 năm, nhưng giá thuê hầu như không thay đổi. Do đó, lợi suất cho thuê của phân khúc trung bình – trung cấp chỉ còn 3 – 3,5%/năm, trong khi lãi suất tiết kiệm ở mức 5%. Ở phân khúc cao cấp, lợi suất cho thuê chỉ quanh 1 – 2%.

TS. Hiển dự báo, trong giai đoạn quý IV/2025 – 2026, tốc độ tăng giá căn hộ thứ cấp sẽ chậm lại, dao động 5 – 15% tùy dự án. Trong khi đó, giá thuê bình quân chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, đồng nghĩa lợi suất cho thuê sẽ còn giảm.

Lý giải nguyên nhân, ông phân tích: "Thu nhập của nhân viên văn phòng và quản lý không cải thiện đáng kể, khiến người thuê dễ dàng chuyển sang lựa chọn khác nếu chủ nhà tăng giá. Ngoài ra, nguồn cung phòng trọ, nhà hẻm còn nhiều chỗ trống do làn sóng lao động rời thành phố, tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cho thuê."

Mặc dù lợi suất cho thuê sụt giảm, song nếu xét trên tổng thể, nhà đầu tư vẫn hưởng lợi lớn nhờ giá trị tài sản tăng mạnh. Ông Hiển đưa ra ví dụ: một căn hộ trung cấp 70m² tại quận 2 có lợi suất đầu tư năm 2025 lên tới 18,5%; còn căn hộ trung cao cấp 120m² tại cùng khu vực đạt lợi suất tới 28,4%, nhờ giá tăng mạnh trong hai năm qua.

Với các căn hộ thứ cấp tiêu chuẩn tại quận 2 và quận 9, lợi suất cho thuê dự kiến tiếp tục giảm nhẹ. Tuy nhiên, lợi suất tổng hợp (bao gồm cho thuê và tăng giá) vẫn cao hơn lãi suất tiết kiệm, dao động 8 – 11%/năm – mức sinh lời vẫn vượt trội so với gửi ngân hàng.

"Nhiều người lựa chọn mua căn hộ là bảo toàn vốn và chờ tăng giá, không ai mua vì lợi suất cao hơn gửi tiết kiệm", ông Hiển nhấn mạnh.