Làm gì khi có tranh chấp trong mua bán nhà đất bằng giấy viết tay?

Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở (sau đây gọi tắt là nhà đất). Một trong những hình thức tranh chấp phổ biến giao dịch nhà đất liên quan đến việc mua bán bằng giấy viết tay.

Theo nhận định của giới chuyên gia, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Một trường hợp phổ biến là cùng một thửa đất nhưng lại có nhiều hợp đồng chuyển nhượng viết tay.

Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy viết tay. 

Nếu các bên tranh chấp hoặc một trong các bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp sẽ do tòa án giải quyết.

Nếu các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì các bên được lựa chọn theo 2 phương án.

Thứ nhất là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền (cấp xã hoặc cấp tỉnh, tùy đối tượng tranh chấp).

Thứ 2 là khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết, các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Về hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nếu hợp đồng mua bán đất chỉ có giấy viết tay, không công chứng, chứng thực và chưa đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai thì về nguyên tắc, hợp đồng này không đủ điều kiện để công nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tòa án có thể xem xét các tình tiết thực tế như việc giao nhận tiền, giao nhận đất, quá trình sử dụng đất, sự tự nguyện của các bên và các giấy tờ liên quan khác để giải quyết tranh chấp.

Khi giải quyết tranh chấp, tòa án hoặc UBND sẽ căn cứ vào các chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, chính sách ưu đãi người có công, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 108 Nghị định 102/2024 của Chính phủ.

Như vậy, tranh chấp đất mua bán bằng giấy viết tay vẫn được giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai và tố tụng dân sự. Các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.

Nếu không có giấy tờ hợp lệ, tòa án hoặc UBND sẽ xem xét toàn diện các chứng cứ, quá trình sử dụng đất, sự tự nguyện, giao nhận tiền, giao nhận đất… để giải quyết tranh chấp.

Theo quy định của luật, từ ngày 1/7 năm nay, mọi thẩm quyền liên quan đến cấp huyện được chuyển giao cho cấp xã hoặc cấp tỉnh theo quy định tại các nghị định về phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp.

Vì vậy, các bên liên quan đến tranh chấp cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm nộp đơn giải quyết tranh chấp, chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, chứng cứ liên quan đến việc mua bán, sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình khi giải quyết tranh chấp.