Với biệt thự nội đô, sự khan hiếm không chỉ đến từ quỹ đất ngày càng hạn chế, mà còn phản ánh những thay đổi trong quy hoạch và cấu trúc phát triển đô thị.
Mô hình phát triển đô thị đang thay đổi, TOD thu hẹp nguồn cung biệt thự
Trong nhiều thập niên, các khu đô thị mới tại TP.HCM thường được phát triển theo mô hình mở rộng về phía ngoài, với nhà phố, biệt thự, công viên và hệ thống tiện ích đồng bộ. Mô hình này phù hợp khi quỹ đất còn dồi dào, mật độ dân cư chưa cao và áp lực lên hạ tầng đô thị chưa lớn.
Tuy nhiên, bối cảnh phát triển của thành phố đang thay đổi. Khi TP.HCM hướng đến mô hình đô thị nén theo chiều cao, việc sử dụng đất ngày càng được đặt trong bài toán hiệu quả, gắn với giao thông công cộng, mật độ dân cư và khả năng khai thác hạ tầng. Thay vì tiếp tục mở rộng theo chiều ngang, các khu vực phát triển mới được định hướng ưu tiên những loại hình sử dụng đất có hiệu quả cao hơn.
Quy hoạch đô thị hạn chế nhà ở riêng lẻ thấp tầng tạo đà khan hiếm nhà phố, biệt thự
TP.HCM đang chuyển mạnh sang mô hình phát triển theo chiều cao, gắn với giao thông công cộng và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Trong bối cảnh đó, nhà ở thấp tầng không còn là loại hình phát triển chủ đạo mà được kiểm soát chặt chẽ hơn trong quy hoạch.
Theo Nghị quyết về quản lý quy hoạch đô thị theo mô hình TOD vừa được HĐND TP.HCM thông qua, tại các dự án mới trong khu vực TOD, nhà ở thấp tầng như nhà phố và biệt thự chỉ được bố trí tối đa 20% tổng diện tích đất ở và đất ở hỗn hợp; phần còn lại ưu tiên cho nhà ở cao tầng, công trình hỗn hợp, thương mại và dịch vụ.
Theo giới chuyên gia, quy định này không chỉ làm giảm tỷ trọng nhà thấp tầng trong các dự án mới mà còn thu hẹp khả năng bổ sung nguồn cung biệt thự trong tương lai. Vì vậy, sự khan hiếm của biệt thự nội đô ngày càng được hình thành từ chính cấu trúc quy hoạch của đô thị.
Sự thay đổi trong quy hoạch đang phản ánh rõ trên thị trường. Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 31 dự án nhà ở đang triển khai với tổng quy mô 20.119 sản phẩm, có tới 20.042 căn hộ chung cư và chỉ 79 căn nhà ở thấp tầng. Như vậy, căn hộ chiếm khoảng 99,6% tổng nguồn cung, trong khi nhà ở thấp tầng chỉ còn khoảng 0,4%.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung cũng tiếp tục thu hẹp. Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung trong quý II/2025 giảm 89% so với quý trước và giảm 75% so với cùng kỳ năm trước. Savills Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung sơ cấp chỉ còn khoảng 600 căn, với lượng sản phẩm mở bán mới ở mức khiêm tốn.
Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu thị trường mà còn xuất phát từ bài toán phát triển dự án. Trên cùng một quỹ đất, các dự án cao tầng mang lại hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư cao hơn, trong khi biệt thự diện tích lớn đòi hỏi quỹ đất rộng, mật độ thấp và thời gian phát triển dài. Điều đó khiến khả năng bổ sung nguồn cung biệt thự trong nội đô tiếp tục bị thu hẹp.
Vì sao biệt thự ngày càng ít được phát triển?
Bên cạnh quy hoạch, bài toán phát triển dự án cũng góp phần làm thay đổi cơ cấu nguồn cung. Trên cùng một quỹ đất, các dự án cao tầng có thể tạo ra nhiều sản phẩm hơn, tối ưu hiệu quả sử dụng đất, rút ngắn vòng quay vốn và phân bổ chi phí hạ tầng tốt hơn. Trong bối cảnh giá đất, chi phí vốn và thời gian hoàn thiện pháp lý đều gia tăng, đây là lựa chọn được nhiều chủ đầu tư ưu tiên.
Ở chiều ngược lại, biệt thự diện tích lớn đòi hỏi quỹ đất rộng, mật độ xây dựng thấp và thời gian phát triển dài hơn. Điều này khiến cơ hội hình thành thêm các khu biệt thự mới trong lõi đô thị ngày càng hạn chế.
Điều thị trường đang chứng kiến không đơn thuần là sự suy giảm về số lượng sản phẩm mà là sự thay đổi trong khả năng bổ sung nguồn cung mới. Biệt thự nghỉ dưỡng hay biệt thự ven đô vẫn có thể tiếp tục được phát triển khi đô thị mở rộng. Trong khi đó, biệt thự diện tích lớn tại khu vực nội đô hoặc các hành lang hạ tầng đã hoàn thiện lại phụ thuộc vào quỹ đất, quy hoạch và điều kiện phát triển ngày càng khó lặp lại.
Chính vì vậy, giá trị của loại hình này ngày càng được nhìn nhận không chỉ từ vị trí hay diện tích đất, mà còn từ khả năng bổ sung nguồn cung trong tương lai. Khi cách thị trường nhìn nhận nguồn cung thay đổi, cách định giá cũng có xu hướng thay đổi theo. Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng việc đánh giá giá trị của biệt thự nội đô cần được đặt trong bối cảnh phát triển mới của đô thị, thay vì chỉ dựa trên những hệ quy chiếu của nhiều năm trước.
Khi khả năng bổ sung nguồn cung ngày càng bị giới hạn, cách thị trường nhìn nhận giá trị của biệt thự nội đô cũng thay đổi. Và đó có thể là lý do những hệ quy chiếu về giá của nhiều năm trước không còn phù hợp với bối cảnh hôm nay.
