Bất động sản quanh vành đai, khu công nghiệp vẫn sẽ tăng giá

Mạng lưới giao thông nội đô Tp.HCM liên tục mở rộng

Sau khi chính thức được khởi công xây dựng, dự án đường vành đai 3 Tp.HCM đã trở thành “làn gió mới” thổi vào thị trường địa ốc. Cùng với vành đai 3 thì mới đây, thông tin khép kín vành đai 2 – Tp.HCM tạo nên những hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản các khu vực, trong đó có quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM). Gần đây nhất 5 tỉnh, thành là Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Tp.HCM, Bình Dương và Long An chốt phương án làm đường vành đai 4. Các thông tin hạ tầng liên tục được đầu tư, mở rộng đã tác động tích cực lên thị trường bất động sản.

Theo thống kê, cứ mỗi 5 năm, Tp.HCM lại tăng thêm khoảng 1 triệu người. Tới hiện tại, quy mô dân số của thành phố đã cán mốc hơn 9,3 triệu người, mật độ 4.292 người/km2. Điều này tạo áp lực ngày càng lớn lên nhà ở và các hạ tầng xã hội trong khu vực nội đô.

Để phân bổ lại dân cư, tạo thêm không gian phát triển mới cho thành phố, mô hình đa trung tâm là điều được Tp.HCM hướng tới. Theo quy hoạch, ngoài khu vực nội đô hiện hữu, Tp.HCM sẽ có thêm các cực phát triển ở cả 4 hướng; trong đó, 2 hướng chính là về phía Đông và phía Nam ra biển. Để đẩy nhanh quá trình này, theo đánh giá, các tuyến đường vành đai sẽ có vai trò rất quan trọng.

Theo dự kiến, Tp.HCM sẽ có 4 tuyến đường vành đai được xây dựng, với tổng chiều dài hơn 380 km. Đến nay, tuyến vành đai 1 dài hơn 26,4 km đã hình thành, cho thấy hiệu quả trong việc giảm tải tình trạng tắc đường, kích thích giãn dân ra khu vực ngoại ô. Đường vành đai 2 đã hoàn thành 50/64 km, dự kiến có thể khép kín trong thời gian tới và rút ngắn khoảng cách từ vùng nội đô ra vùng ven, giúp việc di chuyển của người dân thêm thuận tiện.

Mới đây, Sở Giao thông vận tải Tp.HCM trình UBND Tp.HCM báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án vành đai 2 đoạn từ đường Võ Nguyên giáp đến đường Phạm Văn Đồng (Tp.Thủ Đức). Theo đó, sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 4.543 tỉ đồng cho đoạn này. Dự án được đề xuất triển khai từ năm 2023 - 2027. Cụ thể, cuối năm nay sẽ lập và thông qua chủ trương đầu tư. Quý 1 và quý 2/2024 khảo sát, lập, thẩm định phê duyệt nghiên cứu khả thi. Từ quý 2/2024 đến quý 2/2025 thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư; lựa chọn nhà thầu, tư vấn giám sát... Công trình đặt mục tiêu khởi công vào quý 3/2025 và đưa vào khai thác năm 2027.

Theo quy hoạch, vành đai 2 Tp.HCM dài khoảng 64km với 6-10 làn xe. Tuyến đường đi qua thành phố Dĩ An (Bình Dương) và các quận Bình Tân, Quận 7, Quận 8, Quận 12, huyện Bình Chánh và quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM). Dự án này nếu được kết nối đồng bộ với các tuyến đường trong khu vực sẽ giúp thúc đẩy phát triển hạ tầng khu Đông.

Vốn là thị trường “điểm” của Tp.HCM nhưng khu vực quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) – liền kề vành đai 2 lặng sóng vì những tác động chung. Đến nay, bất động sản nơi đây có dấu hiệu rục rịch trở lại trước thông tin dự án vành đai 2 khởi động.

Cùng với đó, Tp.HCM có quyết định đầu tư nâng cấp và mở rộng đường Tô Ngọc Vân (Q.Thủ Đức cũ) lên 30m đã và đang tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tô Ngọc Vân là tuyến đường trung tâm, tập trung cư dân sầm uất bậc nhất tại Q.Thủ Đức. Tuyến đường liền kề đường vành đai 2, tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân. Việc mở rộng đường  này có ý nghĩa quan trọng tạo cú hích phát triển quận Thủ Đức nói riêng, cả khu Đông nói chung trong giai đoạn sắp tới. Từ đó kích thích phát triển nhiều loại hình kinh doanh tại khu vực. Đây cũng được xem là động thái thiết thực của thành phố trong việc đẩy nhanh lộ trình phát triển khu đô thị sáng tạo Tp.Thủ Đức (bao gồm Q.Thủ Đức, Q.2 và Q.9).

Theo ghi nhận, hiện nguồn cung bất động sản quận Thủ Đức (cũ) khá khan hiếm. Xung quanh tuyến vành đai 2 ghi nhận chỉ có dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group đang "manh nha" ra thị trường. Đây là dự án căn hộ cao cấp tọa lạc mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, trong khu dân cư hiện hữu, tiện ích đầy đủ; có khả năng kết nối trực tiếp đến trung tâm thành phố và các khu vực lân cận qua đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Vành đai 2, Metro Bến Thành – Suối Tiên, đồng thời kết nối với các khu dân cư hiện hữu và sầm uất.

Đặc điểm thị trường bất động sản khu vực này là sức cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư cho thuê. Các nhà đầu tư mua căn hộ tại đây rất chú ý đến việc khai thác dòng tiền thuê, do quận Thủ Đức (cũ) vốn là nơi phát triển lâu đời của khu Đông Tp.HCM, đã hình thành nên cụm cộng đồng ổn định từ vài thập kỉ trước.

Ngoài ra, đường vành đai 3, vành đai 4 cùng nhiều công trình giao thông quan trọng khác như xa lộ Hà Nội, cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Phạm Văn Đồng, quốc lộ 1, quốc lộ 13… đang được đầu tư mạnh tay, có khả năng kết nối với nhau, mở ra những trung tâm phát triển mới. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông kéo theo sự thay đổi của thị trường bất động sản.

Bất động sản quanh vành đai vẫn hấp dẫn nhà đầu tư, giá không hạ nhiệt

Tại Tp.HCM các “thành phố mới” đang hình thành ven các tuyến đường vành đai, nhất là ở khu vực phía Đông  (là Tp.Thủ Đức hiện nay). Đáng nói, giữa biến động của thị trường các dự án tọa lạc quanh đường vành đai, cao tốc vẫn giữ giá.

Đặc điểm thị trường bất động sản khu vực này là sức cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư cho thuê. Các nhà đầu tư mua căn hộ tại đây rất chú ý đến việc khai thác dòng tiền thuê do quận Thủ Đức (cũ) vốn là nơi phát triển lâu đời của khu Đông Tp.HCM, đã hình thành nên cụm cộng đồng ổn định từ vài thập kỉ trước.

Sau các thông tin về đường vành đai, thị trường đã xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư vào đón sóng quy hoạch hạ tầng, kì vọng về mức độ tăng giá bất động sản trong tương lai khi tuyến đường này được khép kín.

Có thể thấy, giá bất động sản sơ cấp tại Tp.Thủ Đức nói riêng, Tp.HCM nói chung vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt dù thị trường có khoảng lặng giao dịch trước đó. Cuộc cạnh tranh giá vẫn âm thầm diễn ra giữa các dự án, phần lớn đến từ nguồn cung cao cấp, hạng sang.

Khảo sát cho thấy, giá nhà đất tại mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, Tp.Thủ Đức đang ở mức trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà đất tại các hẻm nhỏ thuộc tuyến đường này dao động 80-100 triệu đồng/m2. Đi kèm với giá nhà đất, giá văn phòng, mặt bằng thương mại tại Tô Ngọc Vân cũng thuộc diện cao. Ở phân khúc căn hộ có phần dễ chịu hơn về giá. Tuy vậy, nguồn cung ra thị trường ít ỏi, thì tương lai phân khúc này giá sẽ tiếp tục biến động tăng, nhất là khi các yếu tố hạ tầng được hoàn thiện.

Như vậy, thông tin hạ tầng giao thông đã phần nào tác động đến tâm lý nhà đầu tư và bức tranh chung thị trường bất động sản. Đặc biệt, với dự án quy mô lớn, có vai trò quan trọng như vành đai 3, vành đai 2 lại càng tạo tác động lan rộng. Trong đó, nhiều nhà đầu tư kì vọng tiềm năng tăng giá trị tài sản trong tương lai khi "xuống tiền" mua các dự án quanh vành đai.

Chia sẻ mới đây, một chuyên gia trong ngành cho hay, việc đón đầu xu hướng tăng giá của bất động sản theo hạ tầng giao thông là điều dễ thấy. Với người mua ở thực, cơ hội sở hữu chốn an cư lúc giá bất động sản chưa quá biến động tăng là lựa chọn hợp lý. Bởi khi hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản chắc chắn sẽ tăng theo, nhất là với thị trường khu Đông Tp.HCM – nơi đã từng chứng kiến không ít lần giá biến động theo hạ tầng, quy hoạch.

"Hạ tầng phát triển tới đâu thì giá trị bất động sản sẽ tăng lên tới đó, nhưng khi lựa chọn đầu tư theo hướng đón đầu quy hoạch hạ tầng, nhà đầu tư cần xem xét kỹ pháp lý và rà soát lại quy hoạch của địa phương”, vị này nhấn mạnh.