Đây là "Tỷ số giá nhà trên thu nhập" (House Price to Income Ratio - HPR) mới cập nhật năm 2024 của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia.
HPR được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình. Kết quả này đồng nghĩa giá nhà trung bình toàn quốc gấp gần 24 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình người Việt. Trong khi đó, chỉ số này theo các chuyên gia sẽ lý tưởng ở mức từ 5-7 lần.
Theo Bộ Xây dựng, HPR là phương pháp phổ biến nhất và được sử dụng nhiều nơi trên thế giới khi đánh giá mức độ "hợp lý" về giá của nhà ở. Chỉ số này cũng được khuyến khích sử dụng bởi Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc.
Numbeo không công bố dữ liệu đầu vào để tính toán. Tuy nhiên, một số nguồn dữ liệu công bố gần đây có thể tham khảo. Ví dụ, "Khảo sát mức sống dân cư năm 2022" của Tổng cục Thống kê cho biết trung bình mỗi hộ gia đình Việt Nam là 3,6 nhân khẩu. Trong đó có 2,1 nhân khẩu lao động tạo ra thu nhập với bình quân 4,67 triệu đồng mỗi người mỗi tháng.
Như vậy, ước tính thu nhập bình quân hàng năm mỗi hộ gia đình năm 2022 là 117,6 triệu đồng. Theo Numbeo, HPR Việt Nam năm 2022 là 20,5. Kết hợp 2 nguồn dữ liệu này cho thấy giá nhà trung bình vào thời điểm đó khoảng 2,4 tỷ đồng mỗi căn (tính chung tất cả loại nhà).
Bất hợp lý giữa giá nhà và thu nhập tại Việt Nam ngày càng tăng, thể hiện qua HPR tại Việt Nam năm nay đã tăng 20,54% so với 2019 (HPR 2019 đạt 19,66). Tuy nhiên, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young Việt Nam cho rằng giá nhà ngày càng xa tầm với của người dân là thực trạng chung ở nhiều quốc gia chứ không riêng Việt Nam.
Giai đoạn 2019-2024, các quốc gia châu Á lân cận như Philippines, Indonesia đều có HPR tăng nhanh hơn Việt Nam, lần lượt 23,69% và 36,83%. Ngược lại, một số nơi đang có tốc độ tăng HPR thấp hơn Việt Nam như Thái Lan (20,76%) hay Hàn Quốc (13,21%). Thậm chí, một số thị trường lớn hoặc có giá nhà đắt đỏ hàng đầu thế giới, chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập thập chí còn thu hẹp.
Ví dụ, giá nhà Singapore chỉ còn gấp 14,9 lần thu nhập năm nay, so với mức 21,56 vào 2019. Hay tại Hong Kong, giá nhà từng gấp 49,4 lần thu nhập hồi 5 năm trước hiện giảm còn 32,1 lần. Tại Trung Quốc đại lục, giá nhà gấp 29 lần thu nhập vào 2019 và giữ nguyên mức này vào năm nay.
Tương tự nhiều nước khi giá nhà ngày càng xa tầm với, nhiều gia đình trẻ tại Việt Nam cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà, theo Avison Young. Nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang.
Tại hai đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội, giá thuê nhà và chi phí liên quan đến nơi ở trên đà tăng trong 3 năm qua. Số liệu từ Tổng Cục Thống Kê tháng 2 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%. Trong đó, giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%; giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.
Khi giá mua, thuê và chi phí sinh hoạt đều có xu hướng tăng, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở - vốn là nhu cầu thiết yếu - càng trở nên "xa xỉ", theo Avison Young Việt Nam.
Bất động sản khu Trung Hòa, Nam Trung Yên tại Hà Nội vào tháng 12/2023. Ảnh: Ngọc Thành
Công ty này cho rằng giải pháp giãn dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một giải pháp giúp giá nhà dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cần cách tiếp cận đa chiều hơn.
Theo đó, cải thiện nguồn cung được xem là cách bền vững để bình ổn giá mua và thuê. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng cần xem nhà ở là "hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội" như đường sá, điện nước.
"Theo đó, các chính sách phát triển nhà ở được xây dựng theo đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của nhà nước cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng", ông nhận định.
Song song, các nhà phát triển tư nhân cần nhắm đến người có nhu cầu ở thực. "Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì được tạo ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng và xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà", ông David Jackson nói.
