Sau giai đoạn phục hồi từ đáy chu kỳ 2023 và từng bước cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ bước sang trạng thái phát triển mới trong nửa cuối năm 2026.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), đây không còn là giai đoạn thị trường tăng trưởng đồng đều mà sẽ chuyển sang xu hướng "từ phân hóa đến chọn lọc", trong đó dòng tiền tập trung vào những dự án có giá trị thực, các sản phẩm mang tính đầu cơ tiếp tục chịu áp lực.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường 6 tháng cuối năm là nguồn cung tiếp tục mở rộng. DXS – FERI dự báo có hơn 30 dự án mới sẽ được mở bán, bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao và hạ tầng phát triển như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa... Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, với nguồn cung chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ phục hồi trên diện rộng. Nhóm nghiên cứu đưa ra dự báo tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp chỉ đạt khoảng 20 - 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.
Lãi suất cao tiếp tục chi phối quyết định xuống tiền
Theo DXS - FERI, bối cảnh kinh tế trong và ngoài nước vẫn tạo ra nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.
Trong nước, các chỉ số như GDP, PMI và FDI được dự báo tiếp tục duy trì xu hướng tích cực, tạo nền tảng hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế. Song song đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản, áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường từ đầu năm 2026 và triển khai mã định danh điện tử bất động sản từ ngày 1/3/2026 được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Ở chiều ngược lại, áp lực từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư. DXS – FERI dự báo lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng cuối năm tiếp tục duy trì ở mức khoảng 12 - 14%/năm, khiến người mua sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn và khả năng phục hồi thanh khoản trong ngắn hạn còn hạn chế.
Dòng tiền ưu tiên những dự án có giá trị thực
Theo nhóm nghiên cứu, nhu cầu bất động sản trong năm 2026 vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư trung - dài hạn. Tuy nhiên, quyết định xuống tiền sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng dự án thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Các tiêu chí như pháp lý minh bạch, vị trí, kết nối hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, chính sách tài chính và khả năng khai thác dòng tiền được dự báo sẽ trở thành những yếu tố quyết định.
Theo đó, dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý đầy đủ và khả năng thanh khoản tốt. Ngược lại, các sản phẩm thiếu pháp lý, nằm tại khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng hoặc mang tính đầu cơ sẽ tiếp tục gặp áp lực về giao dịch.
Diễn biến giá cũng được dự báo ổn định hơn so với các giai đoạn trước. Giá bán sơ cấp nhiều khả năng đi ngang hoặc được điều chỉnh thông qua chính sách bán hàng, trong khi giá thứ cấp có thể giảm nhẹ ở một số sản phẩm chịu áp lực tài chính. Riêng giá thuê được dự báo duy trì ổn định và tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.
Thị trường phân hóa rõ hơn theo phân khúc và khu vực
DXS - FERI cho rằng quá trình phân hóa sẽ diễn ra trên nhiều phương diện trong nửa cuối năm 2026. Các dự án nhà ở quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt là căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội có pháp lý đầy đủ, đảm bảo tiến độ và có khả năng tạo dòng tiền được dự báo sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn. Trong khi đó, đất nền mang tính đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng và các dự án xa trung tâm tiếp tục chịu nhiều áp lực.
Dòng tiền được dự báo ưu tiên các đô thị lớn và vùng ven có hạ tầng kết nối rõ nét như vành đai, metro, cao tốc... Những khu vực thiếu động lực tăng trưởng hoặc hạ tầng chưa hoàn thiện sẽ khó cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn.
Bên cạnh đó, lợi thế cạnh tranh ngày càng nghiêng về các chủ đầu tư có pháp lý minh bạch, năng lực triển khai tốt và chính sách bán hàng linh hoạt. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, các doanh nghiệp có giải pháp hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc phương án tài chính phù hợp được đánh giá sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận người mua hơn.
Ba kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026
DXS - FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2026.
Ở kịch bản thách thức, nếu áp lực từ kinh tế thế giới tiếp tục gia tăng, lạm phát chưa được kiểm soát như kỳ vọng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13 - 15%, nguồn cung có thể chỉ tăng khoảng 15 - 20%, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, trong khi giá bán có xu hướng giảm nhẹ và thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.
Ở kịch bản kỳ vọng, được DXS - FERI đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất, kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý tiếp tục hoàn thiện và lãi suất thả nổi dao động khoảng 11 - 13%. Trong bối cảnh đó, nguồn cung dự kiến tăng 20 - 30%, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25 - 40%, giá bán nhìn chung ổn định hoặc tăng nhẹ. Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và đảm bảo khả năng khai thác.
Trong kịch bản lý tưởng, nếu kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và lãi suất giảm về khoảng 9 - 11%, nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng khoảng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Tuy nhiên, DXS - FERI nhận định đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.
