Bất động sản được ngân hàng giảm giá chục tỷ đồng vẫn ế

Từ cuối năm 2022 đến nay, nhiều nhà băng ồ ạt thanh lý tài sản đảm bảo là nhà đất, dự án bất động sản, khách sạn trong bối cảnh doanh nghiệp kinh doanh khó khăn, không xoay xở được dòng tiền trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, phần lớn các tài sản với trị giá từ hàng chục đến hàng nghìn tỷ đồng này đều không dễ bán.

Gần đây, một ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước phải tiếp tục hạ giá căn nhà rộng 160 m2 ở khu vực phố cổ Hà Nội xuống chỉ còn khoảng 51 tỷ đồng. Mức giá trên giảm đến hơn 55 tỷ so với lần đầu tiên được rao bán hồi tháng 8/2022. Trong gần hai năm qua, ngân hàng hơn chục lần thông báo đấu giá căn nhà ở vị trí đắc địa này để xử lý nợ nhưng chưa thể tìm được khách mua.

Một ông lớn ngân hàng quốc doanh khác cũng đang muốn bán đấu giá hàng nghìn m2 đất tại thuộc dự án khu đô thị và bến du thuyền ở Nha Trang. Giá khởi điểm cho các tài sản này đã giảm hơn 20 tỷ đồng so với 5 lần trước, chỉ còn khoảng 485 tỷ đồng. Hiện nay, loạt bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn ở Hội An, Đà Nẵng, Phú Quốc.. cũng tiếp tục được ngân hàng rao bán với giá giảm mạnh so với giá khởi điểm.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, các bất động sản đang được ngân hàng thanh lý để xử lý nợ khó bán bởi hai lý do. Thứ nhất, người mua vẫn e ngại liên quan đến vấn đề pháp lý, tranh chấp giữa chủ sở hữu bất động sản với các bên có liên quan.

Lãnh đạo bộ phận phụ trách thu hồi nợ tại một ngân hàng tư nhân cũng nói rằng các bất động sản khi mang làm tài sản thế chấp cho khoản vay đã được trải qua nhiều bước thẩm định, giấy tờ đầy đủ, nhưng vẫn có trường hợp chủ sở hữu tài sản đã thế chấp hoặc bán nó trong giao dịch dân sự khác, thông qua giấy tờ viết tay.

Theo ông, các giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, chưa xác lập việc thay đổi sở hữu nên giấy tờ gốc mà ngân hàng giữ vẫn có hiệu lực. Việc đấu giá đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua. Tuy nhiên, khi trường hợp này xảy ra, việc sang tên chủ sở hữu mới sẽ không thể thực hiện cho tới khi vụ kiện chấm dứt. Do đó, người mua bất động sản thanh lý của ngân hàng có thể mất nhiều thời gian chờ đợi.

Thứ hai, Tổng giám đốc Việt An Hòa nhận định bất động sản được ngân hàng rao bán vẫn chưa hấp dẫn người mua vì mức giá quá cao so với diễn biến trầm lắng thị trường hiện tại. "Nếu mức giá hợp lý, chủ đầu tư đã chuộc lại hoặc vẫn có nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẵn sàng mua", ông nói.

Để đảm bảo khả năng thu hồi vốn, ngân hàng thường phát giá bán bất động sản theo nguyên tắc bằng giá trị gốc khoản vay cộng lãi vay và tiền lãi chậm trả. Trong trường hợp thị trường bất động sản không biến động mạnh, giá trị tài sản thanh lý có thể sát với giá thực tế trên thị trường. Nhưng trong bối cảnh thị trường lao dốc như hai năm qua, mức giá thanh lý có thể không còn hấp dẫn.

Giá khởi điểm cho các bất động sản đang được ngân hàng rao cũng không thể nhanh chóng về sát với mức giá trên thị trường. Bởi theo quy định, giá khởi điểm của mỗi lần đấu giá sau không được giảm quá 10% so với giá khởi điểm của phiên đấu giá trước.