Năm 2022, tất cả đều gặp khó nhưng chưa khủng hoảng
Theo Báo cáo của Batdongsan.com.vn, năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm từ quý 2/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động tiêu cực bởi những thông tin ngoài lề. Ví dụ như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm, FED lần đầu tăng lãi suất sau 3 năm, Chủ tịch Tân Hoàng Minh bị bắt do vi phạm trái phiếu,...
Năm 2022, người mua nhà đối diện loạt thách thức
Chưa dừng lại, đến tháng 11, nhiều chủ đầu tư ra chính sách cắt giảm nhân sự khiến lượng người quan tâm về bất động sản ngày một ảnh hưởng. Không chỉ vậy, người mua nhà còn khó khăn hơn trước quyết định “xuống tiền” bởi lạm phát, lãi suất tăng và giá nhà vẫn quá cao… “Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nhận định.
Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra “lằn ranh đỏ” và tình hình đầy khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh hiện tại. Theo dữ liệu, nợ/ tổng tài sản không bao gồm các khoản trả trước của người mua nhà được vượt quá 70%; Nợ ròng/ vốn chủ sở hữu không vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt/ nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên. Trong đó, 90% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm ranh đỏ thứ nhất và thứ hai. Và 10% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba.
Tuy nhiên, theo ông, các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn nhưng thị trường đang dần phục hồi và tăng trưởng mạnh thông qua mảng cho thuê. Đặc biệt tại Hà Nội, thị trường bất động sản cho thuê đang phục hồi mạnh so với đầu năm nay. Cụ thể, nếu mức độ quan tâm của người mua bất động sản bán tại Hà Nội giảm 8% ở quý 4/2022 thì bất động sản cho thuê lại tăng tới 63%. Đặc biệt, sự tăng trưởng ở phân khúc này được diễn ra khá đồng đều, trong đó nhà riêng dẫn đầu với 77%.
Chia sẻ tại diễn đàn bất động sản mới đây, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính cho biết, đầu năm 2022, thị trường đón nhận hàng loạt cơn "sốt đất" trên diện rộng. Số lượng nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán.
Hiện tại, theo ông Đính, giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.
"Dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn", ông Đính nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, cũng theo ông Đính, hiện tại, trên thị trường, cung ít, chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. “Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường", ông Đính nói.
Kịch bản nào cho thị trường năm 2023?
Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, có 2 kịch bản xảy ra.
Thứ nhất, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.
Thứ hai, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản này có thể xảy ra cao hơn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường BĐS năm 2023 sẽ có 2 kịch bản xảy ra
Cũng theo ông Đính, để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, chuyển đổi số được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.
Đồng quan điểm, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế BIDV nhận định, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ lành mạnh và bền vững hơn khi nguồn cung, pháp lý được tháo gỡ, bất động sản nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục điều chỉnh.
Vị chuyên gia này nhận định thị trường bất động sản năm 2023 tràn đầy tín hiệu khả quan dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2022 - 2023. Cụ thể, tăng trưởng CPI bình quân từ 3,3 lên tới 3,5%. Chỉ số sản xuất công nghiệp - IIP tăng nhẹ 0,1% lên 8,7% hay xuất khẩu cũng tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, đạt 378 tỷ USD,... Tuy nhiên, bài toán trái phiếu doanh nghiệp, đáo hạn vẫn là một thách thức lớn cần giải quyết.
