Bảng giá đất mới không làm tăng tiền sử dụng đất nhưng tăng chi phí bồi thường

Dự thảo bảng giá đất mới tại TP HCM do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, dự kiến được áp dụng từ ngày 1/8 đến hết năm 2024, sau đó sẽ có điều chỉnh dựa trên diễn biến thực tế. Dự thảo cho thấy giá đất nhiều tuyến đường cao gấp 10 - 20 lần so với trước đây, có nhiều nơi vượt 50 lần như ở khu vực Hóc Môn.

Giá đất mới tại quận 1 dự kiến cao gấp 5 lần; quận 3 gấp 4 - 9 lần; quận 4gấp 11 lần; quận 5 và quận 7gấp 6 lần; quận 6gấp 5 - 11 lần; quận 8gấp 4 - 18 lần; quận 10gấp 5 - 6 lần; quận 11gấp 4 - 9 lần; quận 12gấp 3 - 33 lần; quận Bình Thạnhgấp 5 - 13 lần; quận Gò Vấpgấp 7 - 11 lần; quận Phú Nhuậngấp 7 - 8 lần; quận Tân Bìnhgấp 7 - 12 lần; quận Tân Phúgấp 7 - 17 lần; quận Bình Tângấp 9 - 17 lần; TP Thủ Đức gấp 6 - 35 lần; huyện Hóc Môngấp 5 - 51 lần; huyện Củ Chigấp 9 - 31 lần; huyện Bình Chánhgấp 2 - 36 lần; huyện Nhà Bègấp 7 - 23 lần; huyện Cần Giờgấp 8 - 23 lần.

Ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) sẽ có giá đất cao nhất 810 triệu đồng/2, gấp 5 lần so với giá đất cũ 162 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Bất động sản tại đây thuộc loại tích sản, chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có một giao dịch mua bán một căn nhà phố với giá rất cao, có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), dự thảo bảng giá đất mới trước hết có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây.

Ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có thể cao gấp 51 lần bảng giá đất cũ, trong khi hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ là 38 lần.

Thứ hai, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới. Thứ ba, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Ông Châu cho biết hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như đất hai giá hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở hai giá, tức là hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực. Hoặc có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thấp hơn.

Do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường nên dự thảo bảng giá đất mới sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Ông Châu lưu ý giá đất tại dự thảo bảng giá đất không tác động đến việc định giá đất cụ thể, không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi nhóm dự án này không áp dụng bảng giá đất mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây. Điều này gây tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà; tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch; dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Mức giá của dự thảo bảng giá đất cũng sẽ có tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.