Hai thái cực của giới đầu tư địa ốc: Người gồng lãi giữ đất, người "ôm" lượng tiền mặt lớn ngồi chờ diễn biến mới của thị trường

Chia sẻ tại Hội thảo "Cơ hội đầu tư cuối năm 2024" do Báo Đầu tư tổ chức, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group cho rằng, về dài hạn, 3 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản và lan tỏa đến toàn bộ nền kinh tế.

Tuy nhiên, ông Thắng dự báo trong ngắn hạn (từ nay đến cuối năm) không có tác động quá nhiều đến giá thị trường. "Các bộ luật thông qua cần 6-12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường", ông đánh giá.

Theo ông Thắng, hiện tâm lý thị trường đang chia ra làm hai thái cực. Một là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội. Hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có tâm lý tiếp tục quan sát và chờ diễn biến tiếp theo của thị trường.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố cho thấy tổng lượng tiền gửi tính đến cuối tháng 6 là trên 13,6 triệu tỷ đồng, bất chấp lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý chờ này đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng còn hạn chế.

"Trong bối cảnh thị trường còn khó đoán định, phân khúc nhà ở chung cư vừa túi tiền vẫn sẽ giữ đà phục hồi và dẫn dắt thị trường trong 6 tháng cuối năm", đại diện DKRA Group nhận định.

Theo số liệu của DKRA, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ. So với giai đoạn 2019, chỉ bằng 15%, điều này cho thấy cung hạn chế, cầu có tăng nhưng vẫn rất thấp

Đáng chú ý, ông Thắng cho rằng giá bất động sản có thể sẽ tăng lên bởi vì Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.

Bên cạnh đó, ông Thắng chia sẻ về cấu trúc vốn của một dự án đầu tư. Trước đây, tỷ lệ vốn thường là 20% vốn chủ sở hữu, 40% vốn vay từ ngân hàng, và 40% huy động từ khách hàng. Nay, Luật kinh doanh bất động sản quy định lại chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (trước đây thường là 30%), tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không quá 50% (quy định cũ là 70%). Rõ ràng, vốn huy động từ khách hàng sẽ bị giảm xuống, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay của doanh nghiệp phải tăng lên.

"Lúc này, chi phí tài chính tăng sẽ làm quyền lực nằm trong tay các cơ quan nhà nước. Để giảm chi phí tài chính, cần có quy trình cấp phép mới cho các dự án. Nếu các luật thông qua và các thông tư, nghị định hướng dẫn được tháo gỡ kịp thời, chi phí tài chính sẽ giảm, giúp giảm chi phí đầu vào cho mỗi dự án.

Tiền sử dụng đất, giải tỏa đền bù, thuế,... là các khoản chi phí cố định, đã được quy định trong luật mới. Do đó, tôi nghĩ việc giảm giá và làm cho thị trường bất động sản hạn chế tăng nóng trong thời gian tới sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ và thủ tục cấp phép dự án mới của cơ quan quản lý.

Thị trường đang trông chờ chuyển biến tích cực trong 6-12 tháng về những động thái tháo gỡ pháp lý, sẽ phản ánh đến sức cầu thị trường. Khi dự án được tháo gỡ đồng loạt và tâm lý của nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền nhà đầu tư đang nắm giữ sẽ đổ vào thị trường bất động sản, giúp khai thông thị trường này và lan tỏa ra cả các kênh đầu tư khác", ông Thắng chia sẻ.

Xét ngắn hạn trong khoảng thời gian còn lại của năm 2024, đại diện DKRA dự báo, chính sách mới chưa thể đem lại quá nhiều tác động tích cực. Song, nếu xét dài hạn trong vòng 3 - 5 năm tới hoặc lâu hơn, chuyên gia này kỳ vọng 3 luật mới sẽ giúp tháo gỡ triệt để các vướng mắc, rút ngắn quy trình cấp phép thủ tục pháp lý của dự án mới, qua đó cải thiện nguồn cung và tạo niềm tin trên thị trường.