Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đang nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa hai cách tính thuế, tùy thuộc vào khả năng xác minh thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, trong trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định rõ ràng giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, sẽ áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo công thức: thuế suất (dự kiến 20%) nhân với thu nhập chịu thuế, trong đó thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ tổng chi phí hợp lệ (như chi phí môi giới, công chứng, cải tạo...).
Trường hợp không thể xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, như phương pháp hiện hành.
Ưu, nhược điểm của 2 phương pháp
Chia sẻ với PV VietNamNet, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), phân tích, phương án thuế suất 20% trên lợi nhuận ròng đảm bảo nguyên tắc công bằng: người có lãi cao nộp thuế cao, người lãi thấp hoặc lỗ có thể không phải nộp.
Phương án này cũng đồng bộ với thuế thu nhập doanh nghiệp, tránh phân biệt giữa tổ chức và cá nhân.
Tuy nhiên, rào cản lớn là thị trường bất động sản Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ, kết nối và xác thực nguồn gốc chi phí đầu vào của giao dịch. Nhiều giao dịch đã thực hiện cách đây hàng chục năm không thể truy xuất giá gốc, đặc biệt với nhà đất thừa kế, tặng cho, mua bán bằng giấy viết tay. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu nại về chi phí hợp lệ và thời điểm xác định thu nhập chịu thuế.
Trong khi đó, phương án tính 2% trên doanh thu có ưu điểm là đơn giản, dễ quản lý, hạn chế tình trạng gian lận kê khai và giúp ổn định nguồn thu ngân sách.
Song, điểm hạn chế là thiếu công bằng với trường hợp người bán bị lỗ hoặc lãi thấp vẫn phải nộp thuế 2%. Điều này không phản ánh đúng bản chất thu nhập - thu thuế trên doanh thu, chứ không trên lợi nhuận.
Theo ông Huy, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu còn thiếu đồng bộ, việc áp dụng rộng rãi phương pháp thu trên lợi nhuận ròng sẽ dẫn tới rủi ro quản lý và tranh chấp. Trong khi đó, thu 2% trên doanh thu là phương án đơn giản nhưng hiệu quả về mặt quản lý, nhất là với thị trường còn chưa minh bạch.
Vì vậy, đề xuất hai phương án song song, tùy thuộc vào dữ liệu là bước đi hợp lý có tính kế thừa, thể hiện thực tế, cầu thị và tránh gây xáo trộn mạnh cho thị trường.
“Việc khuyến khích áp dụng phương pháp 20% trên thu nhập ròng, nếu có đủ chứng từ, sẽ góp phần thúc đẩy minh bạch hóa giao dịch. Qua đó, từng bước hình thành cơ sở dữ liệu về giá mua - bán, chi phí cải tạo, chứng từ thanh toán qua ngân hàng... Sự chuyển đổi này không thể diễn ra trong một sớm một chiều, nhưng chính sách “hai lựa chọn” này tạo ra áp lực tích cực, thúc đẩy chuẩn hóa hành vi”, ông Huy nói.
Theo ông Huy, trong ngắn hạn, chính sách có thể tạo tâm lý chờ đợi hoặc lo lắng cho người chuẩn bị chuyển nhượng. Đặc biệt, nếu phương án 20% được mặc nhiên áp dụng khi chỉ xác định được một phần chi phí, nhưng chưa đủ căn cứ để giảm đáng kể nghĩa vụ thuế.
Về dài hạn, chính sách sẽ giúp phân loại rõ các nhóm nhà đầu tư: những người đầu tư bài bản có sổ sách rõ ràng, hướng đến lợi nhuận thật, khai báo thật; trong khi nhóm đầu cơ, lướt sóng, sử dụng tiền mặt, giao dịch “chui” sẽ gặp khó khăn, từ đó góp phần giảm đầu cơ, ngăn bong bóng bất động sản.
Cần hệ thống dữ liệu minh bạch
Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty EximRS, cho rằng phương pháp thuế 20% có lợi cho nhà đầu tư khi lợi nhuận thấp hoặc lỗ, vì có thể nộp thuế rất thấp hoặc bằng 0, thay vì phải đóng 2% bất kể có lời hay không.
Bà Tú ví dụ, một bất động sản bán với giá 5 tỷ đồng, giá mua là 4 tỷ, chi phí liên quan 800 triệu đồng. Khi đó, thuế thu nhập cá nhân theo phương án mới là (5 - 4,8) x 20% = 40 triệu đồng, trong khi phương án cũ là 5 x 2% = 100 triệu đồng. Cách tính này sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn, giảm đầu cơ lướt sóng, giúp thị trường minh bạch hơn.
Tuy nhiên, bà cho hay lại là bất lợi trong trường hợp lợi nhuận lớn, thuế 20% có thể cao hơn nhiều so với 2%.
Ví dụ, bán bất động sản 10 tỷ đồng, giá mua 4 tỷ đồng, thì thuế theo phương án mới là (10 - 4) x 20% = 1,2 tỷ đồng, trong khi theo phương án cũ chỉ là 200 triệu đồng. Bên cạnh đó, việc chứng minh chi phí hợp lệ (như chi phí vay, thừa kế, môi giới...) là thách thức lớn, dễ dẫn đến tranh chấp.
Vì vậy, bà Tú cho rằng, cần có lộ trình xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch và đầy đủ, cùng các quy định cụ thể để hỗ trợ việc xác định thuế chính xác.
Ông Huy kiến nghị, trong giai đoạn quá độ, nên có cơ chế xác định giá gốc mang tính chuẩn hóa, như áp dụng hệ số trượt giá theo chỉ số CPI, bảng giá đất lịch sử hoặc mức giá hợp lý theo khu vực. Điều này sẽ khuyến khích kê khai đúng, dù không có đầy đủ giấy tờ.
Song song đó, cần phát triển hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản và giao dịch, tích hợp thông tin từ ngân hàng, cơ quan thuế, địa chính, công chứng... Đây là nền tảng để phương án đánh thuế theo thu nhập ròng có thể áp dụng rộng rãi trong tương lai.
