Bán lẻ gặp khó, niềm tin người tiêu dùng bị chững lại, vì sao giá cho thuê trung tâm thương mại lại tăng?

Niềm tin của người tiêu dùng sụt giảm, chắt bóp chi tiêu

Theo ghi nhận của CBRE, tháng 6/2024, doanh thu bán lẻ tại Việt Nam tăng trưởng 9,1% so với cùng kì năm trước, tăng nhẹ 1,1% so với tháng trước đó. Tuy nhiên, mức tăng trưởng trung bình trong quý 2/2024 (đạt 8,7%) vẫn thấp hơn so với cùng kì năm 2023 (đạt 10,9%). 

Ứng với đà tăng chậm lại của doanh thu bán lẻ, niềm tin của người tiêu dùng ở mức 51 điểm trên 110 điểm, thấp hơn mức 84 điểm trước dịch COVID-19.

Từ năm 2022 tới 2023, Vietnam Report đã khảo sát có đến 60% doanh nghiệp ngành hàng F&B (Thực phẩm & Đồ uống) giảm doanh thu, 70% doanh nghiệp giảm lợi nhuận. 

Số liệu từ Nielsen IQ cũng đồng thời chỉ ra 84% ngành hàng tiêu dùng nhanh tăng giá năm 2023 đã ảnh hưởng tới biên lợi nhuận các chuỗi bán lẻ.

Dù còn nhiều khó khăn trong việc khôi phục niềm tin người tiêu dùng, CBRE đã đưa ra một góc nhìn tích cực: Nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất thấp, tăng trưởng kinh tế cải thiện, tỷ lệ thất nghiệp ở mức thấp, và mức thuế VAT điều chỉnh từ 10% xuống 8% cho đến cuối năm 2024. 

Trở lại năm 2023, tổng mức bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tăng trưởng, đạt khoảng 6.232 tỷ đồng, tăng 9,6% so với năm 2022. 

Nguồn cung trung tâm thương mại vẫn còn hạn chế

Theo CBRE, trong khi ngành bán lẻ còn nhiều khó khăn, thị trường bất động sản bán lẻ, đặc biệt là các Trung tâm thương mại tại TP. HCM và Hà Nội, tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại khu vực Trung tâm.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội chỉ đón nhận 1 dự án mới là The Linc Park City tại quận Hà Đông với 10.581 m2 diện tích cho thuê trong khi thị trường TP.HCM chào đón nguồn cung mới Vincom Megamall Grand Park tại Quận 9 và dự án Vincom 3/2 sau khi được cải tạo lại với tổng diện tích cho thuê là 56.000 m2.

Tại TP. HCM, nguồn cung bán lẻ tại khu vực trung tâm chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung, dẫn đến sự gia tăng đáng kể về giá thuê tại khu vực này. Hiện tại, giá thuê tại khu vực trung tâm đã đạt gần 280 USD/m2/tháng, tăng 18,5% so với năm trước. 

Hà Nội cũng chứng kiến xu hướng tăng giá thuê tương tự tại khu vực trung tâm, với mức giá thuê hiện tại đạt 180 USD/m2/tháng, tăng 11,3% so với cùng kì năm trước.

Với tỷ lệ trống ở mức thấp là 4,6% tại khu vực trung tâm và 7,1% tại các khu vực ngoài trung tâm, giá thuê tại TP.HCM đã bắt đầu tăng trưởng kể từ năm ngoái. 

Các nhà bán lẻ đã hiện diện tại khu vực trung tâm hiện đang tìm kiếm cơ hội tại các khu vực bên rìa Trung tâm hoặc các quận/huyện cấp 2 tại TP. HCM và Hà Nội. 

Trong quý 2/2024, giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm TP.HCM chứng kiến mức tăng trưởng 15,5% so với cùng kì và tăng 1,0% so với quý trước, đạt trung bình 53,8 USD/m2.

Tại Hà Nội, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức thấp chỉ 1,7%, tại các khu vực ngoài Trung tâm, tỷ lệ trống đã giảm nhẹ, xuống còn 10,0% so với 14,1% trong cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội tăng trưởng 18,3% so với cùng kỳ và 4,4% so với quý trước.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP. HCM cho biết: "Thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các ngành hàng F&B (Thực phẩm & Đồ uống) và Lifestyle (Phong cách sống). 

Tại TP. HCM, nhiều trung tâm thương mại đang tiến hành cải tạo và tái cơ cấu mô hình khách thuê nhằm tạo không gian cho những thương hiệu mới gia nhập và mang lại những trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng.

Ví dụ như việc cải tạo lại Vincom 3/2, kế hoạch cải tạo Cantavil Premier dự kiến trong năm nay, và việc cải tạo Hùng Vương Plaza được hoàn thành vào năm ngoái". 

CBRE dự kiến, mức tăng trưởng của giá thuê trong năm 2024 sẽ tiếp tục giữ ở mức tích cực trong bối cảnh xu hướng tăng trưởng thuận lợi kể từ năm 2022, với mức tăng 17-18% ở các khu vực trung tâm và 8-9% ở các khu vực ngoài trung tâm. 

Trong 3 năm tới, CBRE dự kiến giá thuê ở các khu vực trung tâm có thể tăng từ 7-10% và khu vực ngoài trung tâm sẽ tăng 2-3%.