Bán đất ở TPHCM giá 3,2 tỷ đồng, hợp đồng công chứng chỉ ghi 200 triệu

Bên bán nói chưa nhận đủ tiền, bên mua khẳng định đã trả hết

Theo trình bày của ông H. (ngụ TPHCM), ông có thửa đất diện tích 1.200m2 tại TPHCM, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Năm 2014, ông cho rằng đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất cho vợ chồng bà L. với giá 3,2 tỷ đồng.

Hai bên thống nhất sau khi hoàn tất thủ tục đăng bộ, sang tên, vợ chồng bà L. sẽ dùng sổ đỏ thửa đất để thế chấp ngân hàng vay tiền và thanh toán cho ông H.

Tuy nhiên, khi ký hợp đồng công chứng vào tháng 12/2014, giá chuyển nhượng được ghi chỉ 200 triệu đồng. Ông H. cho rằng số tiền này được ghi thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế.

Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, ông H. cho biết vợ chồng bà L. không thanh toán khoản tiền chuyển nhượng như đã thỏa thuận nên ông vẫn giữ bản chính sổ đỏ. Sau đó, ông khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng công chứng, hủy sổ đỏ đã được cập nhật sang tên vợ chồng bà L., đồng thời buộc vợ chồng này trả lại đất.

Ở phía ngược lại, vợ chồng bà L. cho rằng giá chuyển nhượng đúng như hợp đồng công chứng là 200 triệu đồng và khoản tiền này đã được giao cho ông H. Việc ông H. vẫn giữ bản chính sổ đỏ được giải thích là do vợ chồng bà L. nhờ ông H. thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên và chuyển mục đích sử dụng đất.

Tháng 11/2016, TAND huyện Nhà Bè (nay là TAND khu vực 6 - TPHCM) xét xử sơ thẩm và chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông H. Tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng công chứng, hủy sổ đỏ đã được cập nhật sang tên vợ chồng bà L., đồng thời buộc vợ chồng này tháo dỡ, di dời công trình, vật dụng trên đất và trả lại thửa đất cho ông H.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng bà L. kháng cáo. Tháng 4/2017, TAND TPHCM xét xử phúc thẩm, bác kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Giá ghi trong hợp đồng và giá thực tế không thống nhất

Vụ án sau đó tiếp tục được xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. Tại giai đoạn đề nghị giám đốc thẩm, vợ chồng bà L. lại khai giá thực tế hai bên thỏa thuận là 2,2 tỷ đồng và cho rằng đã thanh toán đủ số tiền này trong ba lần.

Từ lời trình bày trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm nhận định lời khai của vợ chồng bà L. không còn phù hợp với lập luận trước đó rằng giá chuyển nhượng chỉ là 200 triệu đồng. Sự không thống nhất này cho thấy các bên có mâu thuẫn về giá chuyển nhượng thực tế.

Kết quả định giá vào năm 2015 cũng xác định giá thị trường của thửa đất tranh chấp khoảng 3 tỷ đồng. Mức giá này được nhận định là không phù hợp với giá 200 triệu đồng ghi trong hợp đồng công chứng.

Từ những tình tiết trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm cho rằng có cơ sở xác định giá 200 triệu đồng ghi trong hợp đồng là giá giả tạo nhằm che giấu một giao dịch có giá cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ các bên lại không thống nhất được giá chuyển nhượng thực tế và không xuất trình được tài liệu, chứng cứ xác định chính xác mức giá này.

Theo nhận định của tòa, giá chuyển nhượng là một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do các bên đã giả tạo về giá trong hợp đồng nhưng không thống nhất được giá chuyển nhượng thực tế, Hội đồng Thẩm phán xác định hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu.

Về việc thanh toán, hồ sơ cũng thể hiện nhiều lời khai khác nhau. Ở các cấp xét xử trước, vợ chồng bà L. khai đã trả 200 triệu đồng tại phòng công chứng nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh. Đến giai đoạn đề nghị giám đốc thẩm, hai người lại khai đã trả tổng cộng 2,2 tỷ đồng trong ba lần vào tháng 12/2014. Tòa đánh giá lời khai không thống nhất cả về số tiền, địa điểm và thời gian thanh toán.

Tại quyết định giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án TAND tối cao, hủy Quyết định giám đốc thẩm số 167/2018/DS-GĐT, đồng thời hủy cả bản án sơ thẩm và phúc thẩm trước đó. Hồ sơ được giao cho TAND huyện Nhà Bè cũ xét xử sơ thẩm lại.

(Tham khảo Quyết định giám đốc thẩm số 03/2020/DS-GĐT ngày 16/1/2020 của TAND tối cao)