4 vướng mắc trong luật cần sớm được tháo gỡ cho thị trường BĐS

Tại hội nghị mới đây, nhiều chuyên gia trong ngành tiếp tục góp ý sửa đổi chính sách, pháp luật để phát triển nhà ở và thị trường BĐS nhằm đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phát biểu tại hội nghị, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

Những mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp, bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi.

Vị giáo sư này chỉ ra 4 vướng mắc cần sớm được tháo gỡ trong luật liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản.

Thứ nhất, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc "đánh tráo khái niệm" thành "đất ở không hình thành đơn vị ở". Do đó, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất. Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay "xóa đi, làm lại"? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

Cùng với đó, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về bảng giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.

Ngoài ra, định vị quy hoạch sử dụng đất nằm ở đâu trong quy hoạch chung của đô thị cũng cần được xem xét. Việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị có mâu thuẫn, trùng lắp gây khó khăn trong quá trình thực hiện, mục đích sử dụng đất ở một số vị trí không thống nhất với nhau, dẫn đến trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất nhưng không được cấp phép xây dựng do không phù hợp với quy hoạch đô thị.