Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam liên tục ghi nhận những kỷ lục mới, đặc biệt ở phân khúc bất động sản thương mại dịch vụ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Gần đây, con số "1 tỷ đồng/m2" cho một dự án ở khu đất Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội) đã trở thành tâm điểm bàn luận, không chỉ khiến giới đầu tư choáng ngợp mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về khả năng sinh lời và độ bền vững của mức giá này.
Trong chương trình "Đi theo dòng tiền", ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A-City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) nhận định: “Mức giá 1 tỷ đồng/m2 không phải là giá trị tượng trưng, mà là con số thực được ghi nhận tại các vị trí đất thương mại dịch vụ đắt đỏ nhất Việt Nam hiện nay. Đây là hệ quả tất yếu khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu không gian kinh doanh hạng sang lại liên tục tăng cao”.
Theo ông Hùng, các khu đất này phần lớn nằm tại những vị trí đắc địa, trung tâm hành chính – thương mại – du lịch của thành phố như quận 1, quận 3 (TP.HCM) hay khu vực Hồ Gươm, Tràng Tiền, Lý Thường Kiệt (Hà Nội).
Những khu đất này không chỉ có lợi thế lớn về mặt thương hiệu và tầm nhìn, mà còn mang lại dòng tiền từ việc cho thuê mặt bằng, mở rộng hoạt động thương mại, nhà hàng, dịch vụ cao cấp...
Tuy nhiên, chuyên gia cũng đưa ra góc nhìn thận trọng: “Không phải cứ đất giá cao là cơ hội tốt cho tất cả nhà đầu tư. Để đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/m2, sản phẩm bất động sản đó phải hội tụ nhiều yếu tố: pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng khai thác dòng tiền bền vững và phù hợp với xu hướng phát triển đô thị trong 5 – 10 năm tới.”
Một điểm đáng lưu ý là bản chất của bất động sản thương mại dịch vụ rất khác biệt so với các loại hình khác như đất nền hay chung cư. Bản chất của nó không nằm ở việc mua đi bán lại, mà là đầu tư dài hạn để khai thác giá trị thương mại.
“Một bất động sản thương mại chỉ có ý nghĩa nếu nó có khả năng tạo ra dòng tiền đều đặn. Nếu chỉ đầu tư theo phong trào, kỳ vọng lướt sóng thì rất dễ gặp rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng cao và thị trường đã trải qua chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ”, ông Hùng phân tích.
Từ góc độ quy hoạch, sự trỗi dậy của các khu đất vàng được quy hoạch lại thành đất thương mại dịch vụ thay vì nhà ở hay cơ sở công cộng cũng là một xu hướng được quan sát thấy rõ rệt tại nhiều địa phương. Điều này phản ánh chiến lược phát triển kinh tế đô thị – nơi hạ tầng thương mại đóng vai trò trung tâm trong định hướng phát triển đô thị văn minh, hiện đại.
Tuy nhiên, ông Hùng cho rằng, chiến lược này cũng cần có cái nhìn dài hạn về phát triển cân bằng, tránh để các khu trung tâm chỉ trở thành nơi của "người có tiền", thiếu công năng phục vụ cộng đồng.
Khi được hỏi nhà đầu tư cá nhân nên tiếp cận loại hình bất động sản này như thế nào, ông Hùng chia sẻ: “Trước hết phải có kiến thức tài chính. Bất động sản thương mại không chỉ là đất, nó là dòng tiền. Nếu bạn không biết cách vận hành, không hiểu cấu trúc chi phí, thuế, giấy phép kinh doanh... thì rất dễ ‘đu đỉnh’”.
