Báo cáo "Southeast Asia Outlook 2026" của Cushman & Wakefield ghi nhận thị trường đầu tư bất động sản tại Đông Nam Á đã phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 với tổng giá trị giao dịch đạt 21,8 tỷ USD, tăng 16% so với cùng kỳ.
Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc và làn sóng trí tuệ nhân tạo (AI) lan rộng, trung tâm dữ liệu đã vượt qua các loại hình truyền thống để trở thành phân khúc có giá trị đầu tư lớn nhất khu vực.
Trong khi Singapore tiếp tục duy trì vị thế là thị trường lớn nhất chiếm 61% tổng giá trị giao dịch, các quốc gia như Việt Nam, Thái Lan, Indonesia và Philippines đang nổi lên như những điểm đến thay thế đầy tiềm năng nhờ dư địa tăng trưởng còn rất lớn và tình trạng thiếu hụt nguồn cung hiện hữu.
Năm 2025, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực tế đạt 8,0%, dẫn đầu nhóm 6 nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á và cao hơn đáng kể so với mức trung bình 7,1% giai đoạn trước đại dịch.
Sự bùng nổ của kinh tế số cùng với vai trò ngày càng quan trọng trong chiến lược "China+1" đã thúc đẩy nhu cầu về hạ tầng lưu trữ và xử lý dữ liệu quy mô lớn. Theo đánh giá từ CBRE, mặc dù tổng công suất hoạt động hiện tại của Việt Nam mới đạt mức 104 MW, chỉ bằng khoảng một phần mười so với các thị trường như Thượng Hải hay Singapore, nhưng tiềm năng mở rộng được dự báo sẽ tăng gấp 5,6 lần từ sau năm 2030, đạt mức công suất dự kiến 589 MW.
Tỷ lệ Dân số/MW, một chỉ báo về mức độ cung – cầu hạ tầng trung tâm dữ liệu của một thị trường, cho thấy Việt Nam đang ở mức cao hơn Philippines, Indonesia, Thái Lan.
Việc công suất data center hiện tại rất thấp so với quy mô dân số và nhu cầu dữ liệu của Việt Nam tương đương với việc dư địa phát triển lớn nhất. Đó chính là lý do Việt Nam đang thu hút đầu tư mạnh vào data center.
Lợi thế cạnh tranh lớn nhất giúp Việt Nam bứt phá so với các quốc gia láng giềng nằm ở chi phí xây dựng và vận hành tối ưu. Hiện nay, chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu Hạng III tại Hà Nội và TP.HCM ước tính khoảng 7,0 triệu USD/MW, thấp hơn gần 50% so với các thị trường cấp 1 như Tokyo hay Singapore theo báo cáo của CBRE.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 5% tổng vốn đầu tư ban đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho các mô hình trung tâm dữ liệu quy mô siêu lớn (Hyperscale) phát triển. Đây là yếu tố then chốt thu hút các định chế tài chính quốc tế trong bối cảnh các thị trường lớn đang đối mặt với tình trạng khan hiếm quỹ đất và chi phí năng lượng leo thang.
Thị trường trong nước đang chứng kiến sự chuyển dịch quyết liệt từ các doanh nghiệp nội địa nhằm chiếm lĩnh thị phần.
FPT đưa vào vận hành trung tâm dữ liệu Fornix HCM02 có quy mô 3.600 racks, đóng vai trò hạ tầng trọng yếu phục vụ các nền tảng AI và Điện toán đám mây.
Trong làn sóng đầu tư này, Viettel đang nổi lên với chiến lược rót 1 tỷ USD cho hai công trình công nghệ trọng điểm. Trung tâm Dữ liệu An Khánh tại Hà Nội có tổng vốn đầu tư 17.500 tỷ đồng, công suất thiết kế 60 MW, dự kiến vận hành giai đoạn một từ quý II/2026. Đây sẽ là trung tâm dữ liệu lớn nhất miền Bắc, được thiết kế theo tiêu chuẩn Uptime Tier III và tích hợp các nền tảng AI nội địa.
Trước đó, tập đoàn này cũng đã khởi công dự án tại Tân Phú Trung (TP.HCM) với công suất 140 MW, lọt vào danh sách 10 trung tâm dữ liệu lớn nhất Đông Nam Á.
Quy mô đầu tư của các doanh nghiệp nội địa hiện đã vượt xa nhiều dự án công nghệ quốc tế tại Việt Nam. Điển hình, dự án An Khánh của Viettel có mức đầu tư cao gấp nhiều lần so với Trung tâm R&D của Samsung tại Hà Nội (220 triệu USD) hay dự án Hyperscale của CMC (250 triệu USD).
Ngoài hạ tầng dữ liệu, Viettel còn đầu tư 10.000 tỷ đồng xây dựng Trung tâm R&D tại Hòa Lạc để làm chủ các công nghệ lõi như Cloud, Big Data và AI. Sự kết hợp giữa hạ tầng lưu trữ và năng lực nghiên cứu tạo nên hệ sinh thái công nghệ khép kín, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường và đảm bảo chủ quyền số quốc gia.
Dòng vốn quốc tế cũng đang chảy mạnh vào thị trường Việt Nam với sự xuất hiện của các "AI Factory" quy mô siêu lớn. Điển hình là dự án trung tâm dữ liệu AI trị giá 2,1 tỷ USD tại TP.HCM do liên doanh AIC và KBC thực hiện, dự kiến khởi công vào cuối tháng 4/2026. Để hỗ trợ đà tăng trưởng này, Chính phủ Việt Nam cam kết triển khai ít nhất 10 tuyến cáp quang biển mới đến năm 2030 nhằm giải quyết triệt để vấn đề kết nối quốc tế.
Sự bùng nổ của AI tạo sinh được dự báo sẽ đóng góp khoảng 70% khối lượng xử lý dữ liệu toàn cầu đến năm 2030, buộc các quốc gia phải nhanh chóng nâng cấp hạ tầng kết nối. Để đón đầu làn sóng này, Việt Nam đã triển khai các chính sách hỗ trợ hạ tầng số đồng bộ, bao gồm mục tiêu thiết lập ít nhất 10 tuyến cáp quang biển mới đến năm 2030 nhằm giải quyết triệt để vấn đề độ trễ.
