Vì sao doanh nghiệp không “mặn mà” xây nhà ở xã hội?

Việc “vỡ” kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội trong cả nước được đánh giá là do quy trình thủ tục, pháp lý thực tế phức tạp; đặc biệt doanh nghiệp không “mặn mà” làm khi giá bán và lợi nhuận bị khống chế quá thấp.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021-2025 cả nước cần 1,24 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH); năm 2025-2030 cần 1,6 triệu căn NƠXH. Tuy nhiên, thực tế từ năm 2021 đến nay, cả nước mới hoàn thành 57.652 căn, đạt 13,5% kế hoạch 2021-2025, tăng 4% so với thống kê gần nhất vào quý 3. Hiện cả nước khởi công 133 dự án với quy mô 110.217 căn, 415 dự án được chấp thuận đầu tư có quy mô 412.240 căn.

Tại diễn đàn “Thị trường Bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới” do VARS tổ chức, một số chuyên gia bất động sản đánh giá, Chính phủ, cơ quan ban ngành “mong muốn” hoàn thành Đề án nhưng kết quả chưa “được”. Số lượng dự án hoàn thành mới đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025.

Tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ mới đạt 1,44%, với 1.727 tỷ đồng được giải ngân, tăng thêm 383 tỷ đồng so với thời điểm thống kê gần nhất. Do nguồn cung thực tế vẫn khan hiếm, việc phê duyệt các điều kiện tiếp cận của người dân vẫn còn vướng mắc, lãi suất cao, thời gian vay ngắn... đã không khuyến khích giải ngân được gói tín dụng này.

VARS cho biết, TP. Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế là 3 địa phương được ghi nhận “điểm sáng” trong việc phát triển NƠXH với tỷ lệ hấp thụ lần lượt đạt 71%, 100%, 84%.

“Để đề án thực sự có cơ hội về đích, Nhà nước cần tiến dần hơn về phía “chủ trì” thay vì chỉ là cơ quan ban hành các cơ chế, chính sách và theo dõi, giám sát như hiện tại”, VARS đề xuất.

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, chính sách về NƠXH luôn tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia. Bởi chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Cho phép doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được thuê lại nhà lưu trú công nhân để bố trí cho công nhân của mình thuê lại. Bổ sung thêm trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, UBND tỉnh, thành phố quyết định việc CĐT phải bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương. Ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm 20% diện tích phát triển dự án.

VARS cho biết, doanh nghiệp rất “muốn” NƠXH, vừa đóng góp một phần cho cộng đồng, vừa để tận dụng các chính sách ưu đãi và đáp ứng nhu cầu về nhà ở rất lớn và ổn định của phân khúc này.

Tuy nhiên, các nơi có cầu và sức mua lớn nhất thì doanh nghiệp rất “khó” làm bởi quy trình thủ tục, pháp lý thực tế phức tạp và không “mặn mà” làm khi giá bán và lợi nhuận bị khống chế quá thấp trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay) liên tục tăng.

Quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, dù có làm cũng không thể “đủ” để đáp ứng “đòi hỏi” về nhà ở của người dân ngày càng tăng.
Nếu phát triển tại các quỹ đất dành cho NƠXH nằm ở ngoại ô hoặc các khu vực có hạ tầng chưa phát triển thì DN lại “khó” bán bởi khó thu hút người mua.

Ở phía người dân, số lượng dự án NƠXH triển khai, mở bán ở các đô thị rất hạn chế. Phần lớn các dự án NƠXH nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị. Tiêu chuẩn mua khắt khe: quá trình xét duyệt còn phức tạp; việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập còn “tắc”

Một số trường hợp, NƠXH bị chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự.

Ngoài ra, người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay; lãi suất vay tăng cao và thời gian vay ngắn. Giá mua NƠXH thực tế vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người trong khi giá thuê quá cao.