Tranh chấp công nợ?
Như Tiền Phong đã thông tin, gần 2.000 cư dân và khách hàng đang sinh sống, làm việc trong tòa nhà Victory Tower (quận 7, TPHCM) cảm thấy bất an khi những tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành kéo dài và làm cuộc sống bị xáo trộn, bất an khi họ thường xuyên bị cắt điện, nước.
“Chúng tôi đã đóng đầy đủ tiền phí dịch vụ theo hợp đồng được ký với chủ đầu tư. Việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến khách hàng. Tuy nhiên, khi khách hàng không thực hiện yêu cầu của Công ty Sao Kim thì đơn vị này cắt điện nước để gây áp lực, khiến cuộc sống của chúng tôi bị đảo lộn và thiệt hại rất lớn”, bà T.T.U bức xúc.
Tòa nhà Victory Tower có quy mô 30 tầng, gồm shop house (tầng 1 - 2), văn phòng cho thuê (tầng 3 - 23) và những căn hộ cao cấp (tầng 24 - 30). Ngày 20/2/2017, ông Bùi Minh Chính đại diện pháp luật của Petroland (nay là Công ty CP Victory Capital - VCG) ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành số 03/2017/CCDVQLVH-SK với Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Sao Kim. Theo đó, VCG thuê Sao Kim quản lý vận hành tòa nhà Victory Tower trong thời hạn 6 năm.
Tòa nhà Victory Tower - nơi xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị vận hành.
Vào tháng 1/2023, các chủ sử dụng diện tích sàn tại toà nhà nhận được thông báo của chủ đầu tư với nội dung hợp đồng quản lý, vận hành toà nhà với Sao Kim sẽ kết thúc vào ngày 20/2/2023 và chủ đầu tư không tái ký.
Ít ngày sau, Sao Kim ra thông báo rằng họ đang khởi kiện chủ đầu tư về công nợ và họ sẽ không bàn giao việc quản lý toà nhà cho đến khi chủ đầu tư thanh toán hết số tiền đang nợ. Sau đó, Sao Kim kiện VCG và được TAND quận 7 thụ lý vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành”.
Các chủ sử dụng diện tích sàn và cư dân tại toà nhà Victory Tower cho biết, việc nợ nần là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và Sao Kim. Họ mong muốn các dịch vụ được cung cấp liên tục, phân định rõ ràng vai trò quản lý toà nhà kể từ tháng 3/2023 trở đi.
Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Tổng giám đốc Công ty CP Victory Capital cho biết, sau khi hợp đồng quản lý toà nhà Victory Tower với Sao Kim hết hạn vào ngày 20/2/2023, chủ đầu tư đã nhiều lần gửi thông báo, đề nghị chấm dứt hợp đồng.
Tuy nhiên, Sao Kim không thực hiện. Từ tháng 3/2023 đến nay, chủ đầu tư nhận được phản ánh của nhiều chủ sử dụng diện tích sàn về việc bị ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước một cách bất thình lình. Thậm chí, một số khách thuê phản ánh bị tăng phí quản lý.
Theo bà Thoa, từ tháng 3/2023 đến nay, mặc dù Sao Kim vẫn quản lý, vận hành toà nhà Victory Tower như trước đây nhưng lại không trả phí khai thác cơ sở hạ tầng 375 triệu đồng/tháng cho chủ đầu tư.
Còn đại diện Sao Kim cho biết, theo bản án sơ thẩm đã được TAND quận 7 tuyên vào tháng 9/2023, VCG phải thanh toán cho Sao Kim 51,4 tỷ đồng. Còn Sao Kim phải trả cho chủ đầu tư 8 tỷ đồng. Từ tháng 3/2023 đến nay, Sao Kim không trả phí khai thác hạ tầng 375 triệu đồng/tháng cho chủ đầu tư vì cấn trừ vào công nợ.
Về việc ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với các khách thuê văn phòng tại toà nhà, đại diện Sao Kim khẳng định đã thực hiện theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư và những khách hàng này thuộc trường hợp nợ phí quản lý quá lâu.
Bản chất nằm ở hợp đồng 03
Theo hợp đồng số 03 được 2 bên ký kết, dù chỉ là đơn vị được thuê quản lý vận hành nhưng hợp đồng 03 lại giao cho Sao Kim toàn quyền thực hiện việc khai thác, sử dụng, kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận; đàm phán, thương lượng, thỏa thuận, ký kết đồng với khách hàng; được thu, nhận, hưởng, sử dụng toàn bộ khoản phí dịch vụ khai thác… Sao Kim cũng được nhận toàn bộ tầng hầm, diện tích, không gian khác không thuộc sở hữu riêng của người sử dụng để khai thác và thu phí... Sao Kim chỉ phải trả cho VCG 375 triệu đồng/tháng tiền phí khai thác cơ sở hạ tầng, toàn bộ nguồn thu còn lại thuộc về đơn vị này.
Hợp đồng quy định thời hạn hợp đồng là 72 tháng nhưng khoản 13.3 Điều 13 quy định: “Các bên cam kết thực hiện đúng nội dung các điều khoản quy định trong hợp đồng. Trong trường hợp có phát sinh vướng mắc khi thực hiện, tranh chấp hợp đồng thì các bên sẽ nỗ lực cùng nhau giải quyết, thương lượng, hòa giải, trên cơ sở thiện chí, tự nguyện, công bằng và cùng có lợi… Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà, nếu có xảy ra tranh chấp hợp đồng này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việc tranh chấp, hợp đồng này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Theo luật sư Trịnh Văn Hiệp - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Nam, điều khoản trên đã quy định rõ chỉ trong trường hợp hợp đồng đang còn hiệu lực thi hành, các bên đang thực hiện hợp đồng mà có phát sinh vướng mắc, tranh chấp thì khoản 13.3 Điều 13 hợp đồng 03 mới được kích hoạt.
Khách hàng, cư dân tại tòa nhà Victory Tower bị ảnh hưởng từ tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị vận hành.
Tuy nhiên, chính điều khoản trên cũng chỉ cho phép hợp đồng 03 được thực hiện trong một thời hạn xác định tính từ ngày xảy ra tranh chấp cho đến ngày có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chứ không phải hợp đồng 03 được thực hiện không có thời hạn kết thúc. Trường hợp hợp đồng 03 đã hết hiệu lực thi hành thì khoản 13.3 Điều 13 hợp đồng 03 không thể được kích hoạt.
“Thực tế hợp đồng 03 đã hết hiệu lực thi hành kể từ ngày 21/2/2023. Sao Kim chỉ khởi kiện VCG để tranh chấp tiền nợ theo hợp đồng 03, không tranh chấp về nội dung hợp đồng 03. Nếu Sao Kim cứ viện lý do này thì hết tranh chấp này lại đến tranh chấp khác, sẽ khiến cho bản hợp đồng kỳ lạ trên kéo dài vô thời hạn, thiệt hại của chủ đầu tư chẳng bao giờ đi đến hồi kết”, luật sư Hiệp nói.
Đại diện Sao Kim cũng cho biết, dù hợp đồng quy định thời hạn hợp đồng là 72 tháng nhưng theo điều khoản về chấm dứt hiệu lực của hợp đồng tại điểm g khoản 9.4 Điều 9 lại là “theo quy định cụ thể tại hợp đồng này”.
“Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà Victory Tower, nếu có xảy ra tranh chấp hợp đồng này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việc tranh chấp, hợp đồng này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”, đại diện Sao Kim nói.
