Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Đây được xem là một tín hiệu tích cực, phần nào lấy lại "niềm tin" trên thị trường địa ốc.
Tuy nhiên, việc ách tắc các kênh dẫn vốn vẫn là một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay và tình trạng này nếu kéo dài có thể gây ra những hệ lụy nghiêm trọng khác. Do đó, thời gian gần đây, có không ít những kiến nghị liên quan đến việc "giải cứu" bất động sản.
Trao đổi với người viết, ông Phạm Xuân Hoè, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng cho rằng, ngành bất động sản tuy đang có một số vấn đề tiêu cực nhưng nếu xét đến mặt tích cực, tỷ trọng của ngành này trong đóng góp vào tăng trưởng kinh tế rất lớn, nếu tính cả các lĩnh vực liên quan có thể lên tới 13 - 14%.
Chuyên gia cho rằng, vai trò của bất động sản rất quan trọng nên khi ngành này gặp khó sẽ tác động lan toả tới những lĩnh vực khác như sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, đồ gỗ và thậm chí là cả ngành ngân hàng. Vì vậy, cần có những giải pháp căn cơ để vực dậy thị trường.
Ông Phạm Xuân Hoè, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng (Ảnh: NVCC).
Ông Hòe nêu dẫn chứng liên quan đến gói giải cứu bất động sản của Trung Quốc và cho rằng, tình trạng của thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có điểm giống và khác nhau. Hiện tại, cả hai thị trường đều "đóng băng" do đã phát triển nóng và phát sinh nhiều vấn đề nội tại, đặc biệt là việc phát hành trái phiếu một cách ồ ạt. Đơn cử như một số trường hợp vi phạm các quy định là vụ việc Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh vừa rồi.
Tuy nhiên, vị này cho biết, điểm khác căn bản là thị trường bất động sản Trung Quốc hiện có khoảng 65 triệu căn hộ, nhà ở đều có nhà đầu tư mua nhưng không có người dùng. Còn ở Việt Nam, trong cơ cấu sản phẩm bất động sản lại thiếu hụt trầm trọng căn hộ, đặc biệt là cho người có thu nhập thấp nhưng lại thừa vô vàn các mảnh đất nền.
Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang giữ rất nhiều khu đất, kể cả đất vàng nhưng để không. Người dân cũng có trào lưu mua đất nhưng không xây dựng mà chờ giá lên để bán kiếm lời.
Chính vì vậy, theo chuyên gia, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam không đơn giản chỉ là khơi thông nguồn vốn, tạo thanh khoản cho thị trường và vấn đề căn cơ còn là làm sao để nguồn lực đất đai không nằm “chết” ở đó nữa. Giống như Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị đã yêu cầu làm sao để biến đất đai trở thành nguồn lực thực tiễn,...
Vừa rồi, Quốc hội đã sửa Luật Đất đai với các quy định chặt chẽ hơn nhưng để thực sự đi vào cuộc sống còn có độ trễ, ông Hoè nói. Vì vậy, hai giải pháp trước mắt đối với thị trường bất động sản là tháo gỡ thể chế để doanh nghiệp xây dựng sản phẩm rồi bán ra thị trường và phân loại căn cơ để xử lý trái phiếu.
Ông Hòe cho rằng, những doanh nghiệp có dự án đang gặp vướng mắc thì cần có tháo gỡ để họ có thể hoàn thiện dự án, bán hàng và thu tiền về trả nợ trái phiếu. Còn các doanh nghiệp có dấu hiệu “không thể cứu được” thì cần để phá sản theo đúng nguyên tắc thị trường.
"Tòa án quyết định và khi bản án có hiệu lực thì thi hành án thu hồi tài sản, trả cho trái chủ, giải quyết nợ theo trật tự của Luật phá sản. Đây là cái “giá đắt” phải trả để thị trường phát triển tốt hơn. Bởi nếu không xử lý được sẽ rất nguy hiểm, các vấn đề của thị trường trái phiếu một khi làm doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ thì sẽ lây lan sang thị trường tài chính, cổ phiếu", chuyên gia nhấn mạnh.
Doanh nghiệp BĐS phải tự "sửa sai"
Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, vấn đề chính của việc thiếu vốn trên thị trường bất động sản hiện nay là bán không được hàng. Đây mới thật sự là “thủ phạm” làm cho dòng tiền trên thị trường bị thiếu.
Quan sát thị trường có thể thấy, hiện nhà đầu tư tin tưởng thị trường bất động sản, có năng lực vay vốn bất động sản đều đang “ôm” nhà đất quá nhiều. Muốn mua thêm thì phải bán đi, nhưng không bán được nên không có nguồn tiền xoay vòng, dẫn đến tình trạng thiếu càng thêm thiếu.
Hay nói khác hơn, giá nhà đất đã lên quá cao, từ làng quê đến thị thành đều tăng giá chóng mặt. Dòng tiền đang nằm khắp nơi trong bất động sản với một giá cao, lãi suất, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ nằm “trên giấy”.
Ông Hiển nhận định, không có khó khăn nào của doanh nghiệp là không khắc phục được và cũng không một Nhà nước nào đủ sức mạnh cấp vốn cho một hệ thống tài chính - doanh nghiệp đang đi vào thâm dụng vốn đầu cơ, thiếu sản phẩm thiết thực, cạnh tranh.
Về nguyên tắc, khi không bán được hàng, các doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá như mọi ngành nghề khác. Tuy nhiên, trong vòng ba năm nay, tại Việt Nam giá nhà đất chỉ đi ngang, không xuống. Thậm chí, ngay trong giai đoạn này, dù thị trường đang vô cùng khó khăn, giá vẫn không hạ.
"Cách hay nhất lúc này là cần thời gian để thị trường bất động sản tan băng, trở về giá trị hợp lý. Từ đó, nhà đầu tư, đầu cơ lướt sóng sẽ “buông”, thị trường bắt đầu có sự tiến triển tiêu thụ trở lại thì mọi nguồn vốn huy động sẽ dần phục hồi", chuyên gia cho hay.
