Số liệu từ chuyên trang Batdongsan ghi nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP HCM tiếp tục giảm từ 3,1% quý I xuống còn 2,2% trong quý III năm nay.
Theo đơn vị này, tỷ suất lợi nhuận bình quân trước dịch Covid-19 là 6-8% mỗi năm, từ năm 2023 giảm xuống 4,5% và tiếp tục về sát 3,6% năm 2024.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện phổ biến dưới 2%, thấp hơn gửi tiết kiệm. Còn theo Savills TP HCM, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện dao động 2-2,5%, mức thấp nhất trong những năm qua.
Bất động sản khu Đông TP HCM với dự án chung cư. Ảnh: Quỳnh Trần
Nguyên nhân chính khiến lợi nhuận từ đầu tư cho thuê chạm đáy, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, là sự chênh lệch quá lớn giữa giá bán và thuê. Ở các khu trung tâm, giá bán tăng, trong khi mức thuê chỉ tăng nhẹ, kéo theo hiệu quả khai thác giảm mạnh. Chỉ số trong quý III ghi nhận giá thuê chung cư tăng 11,5%, nhưng giá bán tăng đến 33%.
Thị trường hiện nay phản ánh rõ khoảng cách giữa bên bán và bên thuê: nhà đầu tư sẵn sàng đẩy giá bán lên cao, trong khi nhóm khách thuê chủ yếu là người lao động, khả năng chi trả hạn chế. Nếu giá thuê tăng vượt mức chịu đựng, thị trường dễ rơi vào tình trạng "tắc" thanh khoản, nhất là khi người thuê ngày càng cân nhắc kỹ khả năng chi trả và lựa chọn sản phẩm phù hợp túi tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết cơ cấu nguồn cung cũng đang làm giảm lợi nhuận từ cho thuê chung cư. Các dự án cao cấp liên tục gia tăng, đẩy chi phí mua nhà lên cao nhưng giá thuê khó bứt phá, vì tài chính của người thuê có hạn.
Theo ông, TP HCM hiện dư nguồn cung cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền lại khan hiếm. Giá bán tại các dự án cao cấp phổ biến 120-150 triệu đồng mỗi m2, một số lên tới 180-200 triệu đồng. Khi giá bán tăng mạnh, còn giá thuê chỉ quanh 15-30 triệu đồng mỗi tháng khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê khó tránh xu hướng giảm.
Ngoài ra, việc siết quản lý cho thuê ngắn ngày như Airbnb đã ảnh hưởng đến lợi nhuận. Đây vốn là kênh mang lại tỷ suất cao nhờ linh hoạt về giá và công suất thuê, nhưng quy định mới buộc nhiều chủ nhà chuyển sang cho thuê dài hạn với mức giá thấp hơn. TP HCM dự kiến thí điểm lại mô hình này, với kỳ vọng tạo thêm dư địa cải thiện lợi nhuận cho nhà đầu tư, tuy nhiên đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục leo thang, mặt bằng giá thuê khó tăng mạnh, các chuyên gia dự báo tỷ suất cho thuê khó cải thiện trong ngắn hạn. Nhà đầu tư sử dụng vốn vay càng chịu áp lực lớn khi lãi suất nhích lên. Điều này thay đổi khẩu vị thị trường: thay vì mua để cho thuê, nhiều người chuyển sang đầu tư trung và dài hạn, kỳ vọng lợi nhuận chủ yếu từ tăng giá tài sản hơn là dòng tiền cho thuê hàng tháng.
Dù vậy theo chuyên gia, nếu nhà đầu tư kết hợp cho thuê trong thời gian chờ tài sản được giá và bán lại, đây vẫn là kênh đầu tư hiệu quả tích cực và ổn định hơn so với chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm...
Ông Đinh Minh Tuấn cho biết đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới 12,5-17% mỗi năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Do đó, dù lợi suất cho thuê căn hộ ở mức thấp so với kỳ vọng, mảng đầu tư "mua đi bán lại" vẫn khả quan.
