Đầu tháng 7, trên mạng xã hội X, Grant Cardone, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu và chuyên gia tài chính có hàng triệu người theo dõi, đã đăng một dòng trạng thái ngắn gọn nhưng đầy sức nặng, khuấy động cuộc tranh luận tài chính quen thuộc: “Nhà không phải là một khoản đầu tư tốt. Bạn phải nuôi nó mỗi tháng - tiền vay thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì”.
Phát ngôn này không phải là mới, nhưng trong bối cảnh thị trường nhà đất và lãi suất tại Mỹ vẫn đang ở mức cao, nó một lần nữa chạm vào nỗi băn khoăn của hàng triệu người. Tuyên bố của Cardone đi ngược lại hoàn toàn "Giấc mơ Mỹ" và quan niệm đã ăn sâu vào tiềm thức nhiều thế hệ: sở hữu một ngôi nhà là cột mốc thành công và là con đường vững chắc nhất để xây dựng sự giàu có.
Nhưng đối với Cardone, ngôi nhà không phải là tài sản. Nó là một tiêu sản.
Giải mã lập luận: Tại sao ngôi nhà là "khoản đầu tư tồi tệ"?
Quan điểm của Grant Cardone không phải là một lời chỉ trích suông mà được xây dựng dựa trên một logic tài chính lạnh lùng, tách bạch khỏi những yếu tố cảm xúc thường gắn liền với việc mua nhà.
Ngôi nhà không tạo ra dòng tiền
Đây là luận điểm cốt lõi của ông. Trong một cuộc phỏng vấn với podcaster Sean Mike Kelly, Cardone giải thích rành mạch: “Nhà ở không tạo ra dòng tiền. Bạn không nhận được các khoản khấu trừ thuế lớn. Không có đòn bẩy tài chính. Bạn sống trong đó, bạn trả tiền cho nó”.
Một tài sản đầu tư đúng nghĩa phải có khả năng tạo ra thu nhập đều đặn cho chủ sở hữu. Căn hộ cho thuê, văn phòng, mặt bằng bán lẻ… đều đặn mang tiền về túi bạn mỗi tháng. Ngược lại, ngôi nhà bạn ở chỉ liên tục "rút tiền" ra khỏi ví bạn. Mỗi tháng, bạn phải "nuôi" nó bằng các khoản chi phí khổng lồ: tiền trả góp ngân hàng, thuế tài sản, bảo hiểm nhà cửa, và vô số chi phí bảo trì, sửa chữa không thể lường trước.
Một nghiên cứu của Bankrate năm 2024 đã định lượng những "chi phí ẩn" này. Trung bình, một chủ nhà ở Mỹ phải tốn thêm khoảng 18.118 USD mỗi năm, ngoài khoản vay thế chấp, chỉ để duy trì ngôi nhà. Con số này là một gánh nặng tài chính không nhỏ, biến ngôi nhà thành một trách nhiệm pháp lý và tài chính (liability) thay vì một tài sản (asset).
Bạn không bao giờ thực sự sở hữu nó
Cardone đưa ra một góc nhìn khá cực đoan nhưng đáng suy ngẫm: “Ngay cả khi đã trả hết nợ, ngôi nhà đó vẫn không hoàn toàn là của bạn”. Tại sao? Bởi vì bạn vẫn phải tiếp tục trả thuế tài sản cho chính quyền địa phương. Nếu bạn ngừng trả thuế, bạn có thể mất nhà. "Bạn đang sống chung với chính quyền, bạn là đối tác của tiểu bang trong căn nhà đó", ông nói.
Điều này cho thấy việc sở hữu nhà luôn đi kèm với những nghĩa vụ tài chính vĩnh viễn, làm xói mòn lợi nhuận tiềm năng và sự tự do tài chính của chủ sở hữu.
Cái bẫy cảm xúc
Cardone cho rằng, lý do lớn nhất khiến mọi người vẫn lao vào mua nhà bất chấp những bất lợi tài chính là vì cảm xúc. “Mọi người thường xúc động: Đây là nhà của tôi. Nhưng không phải vậy”, ông khẳng định.
Chính sự gắn bó tình cảm này đã che mờ đi những tính toán tài chính thực tế, khiến nhiều người đưa ra quyết định dựa trên mong muốn an cư hơn là một chiến lược đầu tư thông minh.
Grant Cardone, “ông trùm” bất động sản nổi tiếng, cho rằng mua nhà ở Mỹ là “một khoản đầu tư tệ hại”, thậm chí khẳng định rằng “ngay cả khi trả hết nợ, ngôi nhà đó vẫn không hoàn toàn là của bạn” (Ảnh: Nowbam).
Vậy tại sao nên tin Grant Cardone?
Lời khuyên của Cardone sẽ không có trọng lượng nếu ông không phải là một minh chứng sống cho triết lý của mình. Xuất thân từ hoàn cảnh khó khăn, Cardone không được thừa kế tài sản. Ông đã tự mình xây dựng đế chế Cardone Capital, một công ty quản lý danh mục bất động sản đa gia đình và thương mại trị giá hàng tỷ đô la.
Câu chuyện của ông là một chuỗi những quyết định đầu tư quyết liệt, ưu tiên các tài sản có thể mở rộng quy mô và tạo ra dòng tiền thụ động ổn định. Ông không làm giàu bằng cách mua một căn nhà đẹp, trả hết nợ và chờ nó tăng giá. Ông làm giàu bằng cách dùng vốn để mua những tài sản mà người khác sẽ trả tiền để sử dụng. Chính kinh nghiệm thực chiến này mang lại cho lời khuyên của ông một sức nặng đặc biệt.
Chiến lược thay thế: "Hãy đi thuê và đầu tư số tiền còn lại"
Phản đối việc mua nhà để ở không có nghĩa là Cardone bài trừ bất động sản. Ngược lại, ông là một người "cuồng" bất động sản. Lời khuyên đầy đủ của ông là: “Đừng bao giờ mua nhà để ở. Hãy sống trong một căn nhà thuê, và dùng toàn bộ số tiền bạn định chi để mua nhà, đầu tư vào các loại bất động sản tạo ra dòng tiền - thứ sẽ trả tiền cho bạn mỗi tháng”.
Đây chính là chìa khóa của chiến lược: tái phân bổ vốn. Thay vì dồn một cục tiền lớn (tiền trả trước) và cam kết một khoản chi hàng tháng khổng lồ vào một tiêu sản, hãy dùng số vốn đó để "gieo" vào những tài sản có khả năng "đẻ" ra tiền.
Dưới đây là những loại hình mà ông gợi ý:
Căn hộ (Apartments)
Đây là mảng đầu tư cốt lõi của Cardone. Ông cho rằng chung cư, căn hộ cho thuê là lựa chọn an toàn và thông minh hơn nhà ở riêng lẻ. Lý do rất đơn giản: đa dạng hóa rủi ro.
Nếu bạn sở hữu một tòa chung cư 100 căn, một vài căn bị bỏ trống sẽ không ảnh hưởng lớn đến tổng thu nhập. Nhưng nếu bạn sở hữu một căn nhà cho thuê và người thuê dọn đi, thu nhập của bạn lập tức trở về con số không. Hơn nữa, trong bối cảnh giá nhà ngày càng khó tiếp cận, nhu cầu thuê nhà sẽ luôn ở mức cao, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt.
Bất động sản bán lẻ thiết yếu
Trong khi thương mại điện tử đang tấn công mạnh mẽ ngành bán lẻ truyền thống, Cardone vẫn nhìn thấy cơ hội ở những bất động sản mà ông gọi là "không thể bị Amazon phá hủy". Đó là những trung tâm thương mại có các khách thuê chủ chốt (anchor tenant) là siêu thị, tiệm thuốc, cửa hàng tiện lợi - những nơi cung cấp nhu cầu thiết yếu hàng ngày.
Các chuỗi lớn như Whole Foods, Kroger hay Walmart thường ký hợp đồng thuê dài hạn (Triple Net - NNN), trong đó bên thuê chịu gần như toàn bộ chi phí vận hành, mang lại dòng tiền ổn định và có thể dự đoán cho chủ sở hữu.
Đất nông nghiệp (Farmland)
Đây là một lựa chọn ít phổ biến hơn nhưng lại là một tài sản cực kỳ bền vững. Cardone lưu ý rằng chỉ nên đầu tư nếu bạn biết cách biến nó thành dòng tiền. Giá trị đất nông nghiệp có xu hướng tăng đều đặn theo thời gian vì nguồn cung đất canh tác là hữu hạn trong khi nhu cầu lương thực của thế giới không ngừng tăng. Nó cũng được xem là một hàng rào chống lạm phát hiệu quả.
Tuyên bố của Grant Cardone không phải là một "mệnh lệnh" bắt buộc mọi người phải tuân theo. Nó là một lời thách thức, một cú hích mạnh mẽ để chúng ta nhìn lại những quan niệm tài chính đã cũ. Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay, khi lãi suất và giá nhà tạo ra một áp lực khổng lồ, thông điệp của ông càng trở nên xác đáng.
Triết lý của Cardone không phải là "đừng sở hữu bất động sản", mà là "hãy sở hữu bất động sản đúng cách". Ông thúc giục mỗi người hãy trở thành một nhà đầu tư thông thái, phân biệt rạch ròi giữa tài sản và tiêu sản, giữa cảm xúc và những con số.
Cuối cùng, quyết định mua nhà hay đi thuê vẫn là một lựa chọn cá nhân. Nhưng qua lăng kính của Grant Cardone, chúng ta có thêm một góc nhìn quan trọng: Ngôi nhà có thể là nơi để xây dựng tổ ấm, nhưng chưa chắc đã là nơi để xây dựng sự giàu có. Tự do tài chính thực sự có thể đến từ việc mạnh dạn đi ngược lại đám đông và để tiền của bạn làm việc cho bạn, thay vì bạn phải làm việc cả đời để trả cho một mái nhà.
