Cụ thể, kể từ ngày 1/9/2021, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chính thức có hiệu lực.
Theo đó, Nghị định 69 quy định rõ dạng nhà chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn…
Đó là những nhà chung cư cũ chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh thể hiện các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Các nhà chung cư bị hư hỏng nặng về hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường.
Nghị định 69 nêu rõ trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong sổ đỏ. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong sổ đỏ thì giải quyết theo pháp luật đất đai.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định mới về cải tạo chung cư cũ kỳ vọng giúp người sống trong các chung cư cũ có thêm niềm tin và hy vọng được đổi đời. Nghị định này cũng có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia, đồng thời đảm bảo tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
Nhìn lại 5 năm qua (2015-2020), công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong cả nước gần như bị ngừng trệ không triển khai thực hiện được mà nguyên nhân là do Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không sát với thực tiễn và thiếu tính khả thi. Điển hình tại Tp.HCM chỉ hoàn thành 2 dự án và đang triển khai dở dang 3 dự án khác trong tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch.
Với nghị định này, khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị được thực hiện "giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện" để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Việc này vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế, từ thực tiễn của Hà Nội và Tp.HCM có nhiều nhà chung cư cũ, trong đó chỉ có số ít khu chung cư có quy mô lớn, đa phần còn lại là các nhà chung cư nhỏ, nhà ở tập thể không thể xây dựng lại để tái định cư tại chỗ cho người dân vì không phù hợp với quy hoạch.
Hiệp hội cho rằng khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thì nhà đầu tư cần nhận rõ tính chất xã hội của dự án. Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%, chưa bao gồm phần lợi nhuận tăng thêm nếu đề xuất điều chỉnh hệ số sử dụng đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Nếu các nhà đầu tư nào muốn kiếm siêu lợi nhuận thì không nên đề nghị tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì không phù hợp với mục tiêu kiếm siêu lợi nhuận của các nhà đầu tư này. Các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư bởi lẽ bên cạnh cái lợi là các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng hơn, an toàn hơn, môi trường sống tốt hơn, có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn, thì các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích như quyền sử dụng đất chung thuộc về nhiều chủ sở hữu nhà chung cư hơn, khu nhà chung cư mới đông đúc hơn nhà chung cư cũ trước đây.
