Đây là nội dung các nhà quản lý, chuyên gia trao đổi tại Hội thảo “Kỷ nguyên vịnh biển: Xu hướng toàn cầu cảng giải trí du thuyền”, diễn ra sáng 7/3 tại Hà Nội.
Tiềm năng vịnh biển mở ra cơ hội cho Việt Nam
Ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch – Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho rằng, Việt Nam có hơn 3.260 km bờ biển và 48 vũng, vịnh – nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế biển và thị trường bất động sản vịnh biển. Những năm gần đây, thị trường bất động sản ven biển phát triển nhanh, góp phần thúc đẩy du lịch, dịch vụ và hạ tầng. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng đặt ra nhiều thách thức liên quan đến bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và yêu cầu phát triển bền vững.
Vì vậy, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật và quy hoạch nhằm quản lý hiệu quả không gian biển và ven biển, phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
Ngoài hệ thống pháp luật, các quy hoạch cấp quốc gia, vùng và tỉnh đã lồng ghép nội dung định hướng phát triển và kiểm soát không gian biển, ven biển. Trên thực tế, nhiều dự án lớn đã hình thành, khai thác hiệu quả tiềm năng biển tại Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh), Cam Ranh (Khánh Hòa) hay Hạ Long (Quảng Ninh).
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2025 nguồn cung bất động sản tăng khoảng 22%, dự kiến tiếp tục tăng nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông như cao tốc ven biển và cảng du lịch.
Bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Trưởng phòng Lưu trú, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam (Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) chỉ ra những xu hướng mới của thị trường bất động sản cũng như cơ hội để ngành du lịch biển bứt phá trong thời gian tới.
Theo bà Bình, xu hướng du lịch hiện nay cũng có nhiều thay đổi đáng chú ý. Du khách thường lựa chọn các chuyến đi ngắn ngày, đi gần, chú trọng trải nghiệm cá nhân hóa và ưu tiên những điểm đến thiên nhiên.
Đối với du lịch biển và vịnh giai đoạn 2025–2026, bà Bình cho rằng xu hướng trải nghiệm bền vững sẽ ngày càng rõ nét, như giảm rác thải nhựa, sử dụng giao thông xanh hay phát triển du lịch cộng đồng.
Tuy nhiên, để phát triển hiệu quả du lịch nghỉ dưỡng ven vịnh biển, Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức như ý thức chấp hành pháp luật, ô nhiễm môi trường biển, biến đổi khí hậu, chất lượng dịch vụ chưa ổn định, thiếu hụt nhân lực chất lượng cao và sự phát triển nóng của cơ sở lưu trú du lịch tại một số địa phương...
“Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển du lịch với các sản phẩm chủ đạo như du lịch biển, văn hóa, thiên nhiên và đô thị. Hệ thống cơ sở lưu trú du lịch trong nước đang phát triển theo xu hướng chung của thế giới với sự tham gia của nhiều tập đoàn quản lý thương hiệu quốc tế. Cùng với đó, các thương hiệu Việt cũng ngày càng khẳng định uy tín trên thị trường”, bà Bình nhận định.
Tiềm năng và định hướng phát triển mô hình đô thị biển
Theo ông Vũ Anh Tú, Vịnh Cam Ranh hiện đang được giới chuyên môn đánh giá là một khu vực sở hữu vị trí đắc địa và hội tụ nhiều điều kiện lý tưởng để phát triển mô hình đô thị gắn liền với bến du thuyền.
Tầm quan trọng của khu vực này đã được thể hiện rõ nét và xuyên suốt thông qua các chiến lược phát triển vĩ mô của tỉnh. Mặc dù chiến lược phát triển biển đòi hỏi sự phối hợp chéo giữa nhiều cơ quan và phạm vi quản lý nhà nước khác nhau, các định hướng đều đi đến thống nhất chung: xác định Vịnh Cam Ranh là một trọng điểm cốt lõi và quan trọng cần được ưu tiên phát triển.
Chia sẻ thêm về góc nhìn của mình, ông Vũ Anh Tú cho rằng, để Cam Ranh có thể trở thành điểm đến của các siêu du thuyền quốc tế, yếu tố then chốt nằm ở việc chuẩn bị đồng bộ về hạ tầng và tầm nhìn phát triển. Khi đã xác định rõ mục tiêu phát triển du lịch du thuyền cao cấp và phân khúc khách tinh hoa, các bước chuẩn bị về hạ tầng, dịch vụ và quản lý cần được triển khai một cách bài bản và lâu dài.
“hạ tầng không chỉ giới hạn ở khu vực cảng hay điểm neo đậu du thuyền mà còn phải là hệ thống hạ tầng kết nối của cả vùng. Vì vậy, việc đầu tư đồng bộ hệ thống giao thông, dịch vụ và các sản phẩm du lịch liên kết vùng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và giữ chân dòng khách cao cấp này”, ông Tú nhấn mạnh.
TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, sự kết hợp giữa kinh tế biển và bất động sản ven biển được giới chuyên gia ví như một "mỏ vàng xanh" mang lại giá trị to lớn, nhưng đến nay vẫn chưa được khai thác hết tiềm năng.
Chìa khóa đột phá từ cơ chế sở hữu và chính sách đặc thù một trong những vấn đề cốt lõi được các nhà đầu tư quan tâm nhất khi tiếp cận mô hình Marina chính là quyền sở hữu bất động sản. Thông thường, loại hình này thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng dự án quy hoạch trên các địa chỉ vịnh, thời hạn sở hữu có thể linh hoạt từ 30 năm, 50 năm, 70 năm, hoặc thậm chí là sở hữu lâu dài.
Để tạo ra đòn bẩy đột phá, các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần thiết lập những cơ chế đặc thù. Một chiến lược táo bạo được đề xuất là áp dụng chính sách sở hữu lâu dài cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, hoặc áp dụng các cơ chế linh hoạt như "tặng đất" cho những nhân vật có sức ảnh hưởng toàn cầu (như Messi) nhằm tạo "mồi câu" và hiệu ứng lan tỏa, thay vì áp dụng một chính sách cào bằng cho tất cả.
