Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Hơn nữa trong thỏa thuận đặt cọc phải đề cập rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đó, mà không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2023.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Quy định này bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.
Theo Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Tỷ lệ thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% trong một số trường hợp (trước đây quy định là 70% ở tất cả trường hợp).
Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Đối với việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi bên bán chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Đối thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho đến khi bên cho thuê mua bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua (trước đây quy định là 70%).
Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Như vậy, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.
Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án và bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán, chuyển nhượng có.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, với quy định chủ đầu tư chỉ được phép nhận cọc 5% và không được thu quá 95% nếu chưa ra sổ sẽ hạn chế rủi ro cho khách hàng và điều này yêu cầu chủ đầu tư sẽ phải có phương án chuẩn bị tài chính kỹ càng hơn khi thực hiện dự án.
Còn ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Service, mã: DXS) cho rằng, 5% là tỷ lệ không quá cao và không quá thấp, đảm bảo được tính công bằng trong thị trường. Đây cũng là tỷ lệ đặt cọc tiêu chuẩn mua bất động sản hình thành trong tương lai của các thị trường quốc tế như Anh, Úc, Mỹ... Tuy nhiên, đây cũng sẽ là thách thức đối với các chủ đầu tư nhỏ lẻ vốn yếu. Nhưng đối với các chủ đầu tư lớn, có nhiều kênh huy động vốn thì sẽ không phải là thách thức quá khó khăn.
Ông Khôi cũng cho rằng, việc sửa đổi này sẽ có nhiều tác động tới chủ đầu tư và người mua nhà. Đối với người mua nhà việc giảm tỷ lệ đặt cọc sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro, giảm gánh nặng tài chính và giúp người mua nhà có thể tham gia giao dịch được sớm hơn. Đối với chủ đầu tư, việc này sẽ giảm khả năng huy động vốn từ khách hàng, tăng rủi ro bỏ cọc của khách hàng, tăng chi phí xây dựng và thời gian thi công.
