TS Vũ Đình Ánh: Chung cư cũ Hà Nội không còn là "đất vàng, đất kim cương" nữa... mà là "siêu vàng, siêu kim cương" vì vốn dĩ đã có vị trí rất đẹp ngay từ ban đầu

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm tại thị trường Hà Nội bất ngờ được “săn đón” bởi mức giá thấp hơn, phù hợp nhu cầu khách hàng. Theo ghi nhận tại thị trường, hầu hết các căn hộ 50 năm đều có giá bán thấp hơn trên dưới 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực và phân khúc.

Trước tình hình trên, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chủ động vào cuộc với nhiều giải pháp quan trọng để dần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Đưa ra phân tích về ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính cho rằng, có 2 chính sách tác động trực tiếp đó là chính sách tín dụng và chính sách lãi suất.

Về chính sách tín dụng, ông Ánh cho biết, tín dụng Việt Nam vào năm 2007 đã từng tăng trưởng đến 53,4%, gấp rưỡi trong vòng 1 năm, đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến lạm phát 23% vào năm 2008. Sau đó, kéo dài lạm phát trên 10% vào năm 2011 và cho đến bây giờ vẫn đang để lại những hậu quả nghiêm trọng, trong đó có cả đối với những người quan tâm bất động sản. Sang năm 2023, tín dụng lại chứng kiến nghịch cảnh hoàn toàn khác khi mãi đến tháng 11/2023, tín dụng vẫn chưa tăng nổi tới 10%, trong khi chỉ tiêu đặt ra là 14-15%. Và cho đến nay, nguồn tín dụng vẫn chưa thể ra nổi nền kinh tế.

Tuy nhiên, tín dụng bất động sản cho năm 2024 đang có tín hiệu lạc quan và sẽ phát triển tốt khi các ngân hàng thương mại tổ chức các cuộc họp Đại hội đồng cổ đông gần đây, đều có định hướng thúc đẩy tín dụng cho bất động sản. Vì vậy, dù bối cảnh nguồn tín dụng chung khó ra nền kinh tế, nhưng tín dụng bất động sản vẫn sẽ tiếp tục dồi dào và khá thuận lợi, ông Ánh nhận định. 

Đối với chính sách lãi suất, ông Ánh cho rằng, hiện nay, khi lãi suất tiết kiệm đang ngày càng giảm, đây lại là thời điểm rất có lợi cho thị trường bất động sản vì người dân có xu hướng ồ ạt rút tiền gửi tiết kiệm chuyển sang mua bất động sản. Điều này cũng là một trong những lý do khiến giá chung cư nóng lên trong thời gian qua, thậm chí sức nóng còn thể hiện qua các dự án chung cư chưa hoàn thành nhưng đã nhanh chóng cháy hàng. 

Mặt khác, không chỉ lãi suất huy động giảm mà khi lãi suất cho vay giảm xuống, đây cũng là điều có lợi cho người mua bất động sản khi muốn sử dụng nguồn vốn ngân hàng. Như vậy, cả đầu vào và đầu ra đều đang tạo điều kiện rất thuận lợi cho thị trường bất động sản. 

Ông thống kê từ chung cư đang ở thực tế, có đến 80% là mua để cho thuê và khai thác dòng tiền. Họ đều là những người đi vay, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ chung cư và sau đó là cho thuê mà không phải phục vụ nhu cầu để ở.

Đặc biệt, Chuyên gia kinh tế còn đưa ra một biến số mới, đó là biến số mua chung cư sắp đập để kiếm lời sau khi đã đập xong và xây mới. Ông đánh giá đây là một biến số vô cùng quan trọng vì sẽ có những thay đổi rất lớn.

Những căn chung cư cũ tại đất Hà Nội này, không phải là "vàng, là kim cương" nữa mà là "siêu vàng, siêu kim cương" vì từ xưa đến nay nó đã nằm ở một vị trí tuyệt đẹp rồi, hơn hẳn những căn chung cư mới sau này, ông Ánh nhận định.

Cùng quan điểm với ông Ánh, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, tình trạng lãi suất của ngân hàng liên tục giảm nhưng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng vẫn còn hạn chế, cho thấy việc sử dụng các chính sách hiện nay là chưa phù hợp.

"Chúng ta cần thiết kế các phương án để thúc đẩy nguồn vốn phát triển đồng đều hơn. Ngoài ra, có thể phát triển loại hình nhà ở xã hội theo hướng cho thuê để có thể hấp thụ nguồn vốn tín dụng tốt hơn", ông Đính cho hay.