Trao đổi tại hội thảo “Thị trường chứng khoán 2026 – Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng” do Chứng khoán Nhất Việt (VFS) tổ chức mới đây, trước băn khoăn của nhà đầu tư về việc cổ phiếu bất động sản phản ứng mạnh sau thông điệp tập trung phát triển phân khúc chung cư cho thuê, kiểm soát đầu cơ bất động sản, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng và Giám đốc Viện Đào tạo, Nghiên cứu BIDV cho rằng thị trường đang có phần phản ứng hơi thái quá.
Theo ông, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện vẫn rất lớn, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Hiện nay, Việt Nam mới chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu nhà ở, tức vẫn còn thiếu khoảng 40%. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp phát triển mạnh, còn phân khúc trung cấp và nhà ở phù hợp với đại đa số người dân vẫn thiếu hụt đáng kể.
Nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua đã có dấu hiệu cải thiện khi hơn 700.000 căn được bổ sung ra thị trường trong hơn một năm qua. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại giá vừa phải dành cho nhóm thu nhập trung bình vẫn còn thiếu rất lớn.
TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường cần được phát triển đa dạng với ba mô hình gồm mua, thuê và thuê mua thay vì chỉ tập trung vào một hình thức duy nhất. Tùy từng nhóm đối tượng sẽ có nhu cầu khác nhau, trong đó công nhân và sinh viên có xu hướng ưu tiên thuê, còn nhóm có nhu cầu ổn định lâu dài vẫn muốn sở hữu nhà ở.
Theo vị chuyên gia, định hướng hiện nay không phải chuyển hoàn toàn từ mô hình mua bán sang cho thuê, mà là cần quan tâm nhiều hơn tới thị trường cho thuê – lĩnh vực còn thiếu hụt trong thời gian dài. Vì vậy, thị trường sẽ cần phát triển đồng thời cả ba phân khúc gồm cho thuê, thuê mua và mua bán tùy theo nhu cầu của từng địa phương và từng khu vực.
TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng việc một số cổ phiếu bất động sản giảm mạnh thời gian qua có thể xuất phát từ lo ngại của thị trường đối với nhóm doanh nghiệp mang tính đầu cơ cao. Theo ông, giai đoạn thị trường dựa nhiều vào đầu cơ, “lướt sóng”, mua đi bán lại để đẩy giá đã dần đi qua.
“ Đầu cơ nghĩa là mua đi bán lại rồi thổi giá lên để hưởng chênh lệch. Bây giờ là hết cái thời đó rồi. Ngay cả thị trường chứng khoán hiện nay cũng đang theo xu hướng giảm dần tính đầu cơ, ít ‘lướt sóng’ hơn để hướng tới sự bền vững” , ông nói.
Theo TS Cấn Văn Lực, khảo sát tại Việt Nam cho thấy trước đây hơn 80% giao dịch bất động sản là mua đi bán lại trong vòng một năm, trong khi tại nhiều thị trường nước ngoài, tỷ lệ này chỉ khoảng 20-30%. Việc liên tục sang tay đã khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao qua nhiều tầng nấc trung gian.
“ Những doanh nghiệp dựa quá nhiều vào mô hình đầu cơ chắc chắn sẽ chịu tác động. Ngược lại, các doanh nghiệp phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường vẫn sẽ có dư địa tăng trưởng” , ông nhận định.
Cùng bàn về vấn đề này, bà Đỗ Hồng Vân – Trưởng phòng Phân tích dữ liệu của FiinGroup cho biết cổ phiếu bất động sản vốn có tính đầu cơ cao và rất nhạy cảm với thông tin. Vì vậy, phản ứng giảm vừa qua của nhóm cổ phiếu này sau định hướng chính sách mới về phát triển nhà ở là điều khó tránh khỏi, song đây cũng là cơ hội để thị trường phân hóa rõ nét hơn.
Theo bà Vân, nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, sẵn sàng triển khai dự án, không vướng mắc pháp lý kéo dài; có năng lực triển khai thực tế tốt và tập trung vào phân khúc nhà ở giá phù hợp, dễ tiếp cận với số đông người mua.
