Triển vọng BĐS công nghiệp 2023: Câu chuyện tăng trưởng đang thiếu dần yếu tố dẫn dắt

Đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung

Theo báo cáo mới đây của Công ty chứng khoán VnDirect, kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp (KCN) mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

"Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN", nhóm phân tích của VnDirect nhận định.

VnDirect cho rằng thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700ha đất được đưa vào sử dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023-2026, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai. Trong khi đó mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023.

“Chúng tôi kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024-2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng”, chuyên gia VnDirect nêu.

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI tới từ Indonesia

Vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% so với cùng kỳ lên 17,5 tỷ USD trong 10 tháng năm 2022.

Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022. Việt Nam có sức hút vững chắc nhờ vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề. Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Nhóm phân tích VnDirect cho biết, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ trong năm 2021 và tăng 46% so với cùng kỳ lên 31 tỷ USD trong 9 tháng năm 2022. Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

"Chúng tôi nhận thấy sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn

FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI", VnDirect nêu tại báo cáo.

Nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh

Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số lượt khách hỏi thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê của ngành Logistic với tỷ trọng lần lượt chiếm 34%/40%.

Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử (TMĐT) của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Chúng tôi cho rằng cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT cho đến năm 2026.

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%.

"Chúng tôi tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ", chuyên gia VnDirect nhận định.

VnDirect cho rằng, nguồn cung lớn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam.

Đối với thị trường phía Bắc, VnDirect kỳ vọng nguồn cung mới sẽ dẫn dắt tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15%/12,8% trong giai đoạn 2022-2026. Tổng nguồn cung nhà kho/nhà xưởng xây sẵn lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2…

Đối với thị trường phía Nam, VnDirect ước tính tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4%/16,7% trong giai đoạn 2022-2026.

"Chúng tôi nhận thấy sự phân bố trái ngược của nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Trong khi nguồn cung mới nhà kho đang có xu hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu", VnDirect nhận định.