Chung cư cũ ngày càng đắt đỏ
Tại buổi tiếp xúc cử tri sau kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI mới đây, Bí thư Thành ủy TPHCM Trần Lưu Quang cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng ở khu vực lõi trung tâm và nơi có mật độ dân cư quá cao.
Theo định hướng này, TPHCM sẽ ưu tiên quỹ đất cho công viên, không gian công cộng và thúc đẩy phát triển nhà ở tại khu vực vùng ven đi kèm hạ tầng giao thông kết nối. Đây được xem là bước đi cần thiết nhằm giảm áp lực lên hạ tầng đô thị vốn đã quá tải trong nhiều năm qua.
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại khu lõi trung tâm ngày càng ít, thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý sang phân khúc chung cư cũ.
Theo khảo sát của PV VietNamNet, giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn đầu năm 2026. Một số dự án trung tâm đã vượt mốc 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 500 triệu đồng/m2. Khi giá căn hộ mới liên tục leo thang, nhiều người mua bắt đầu quay lại tìm kiếm những chung cư đã xây dựng từ 10-30 năm tại các khu vực trung tâm hiện hữu.
Điển hình như Chung cư 1A-1B Nguyễn Đình Chiểu, phường Sài Gòn, là chung cư cũ đã đưa vào sử dụng hơn 30 năm nhưng vẫn được rao bán với mức giá từ 67-80 triệu đồng/m2 tùy diện tích và hiện trạng căn hộ.
Dữ liệu rao bán cập nhật cho thấy một căn hộ diện tích khoảng 22-26m2 tại đây hiện có giá khoảng 1,8 tỷ đồng, tương đương gần 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những căn hộ diện tích 40-46m2 được chào bán quanh mức 2,5-3,5 tỷ đồng.
Đáng chú ý, đây không phải dự án cao cấp hay mới xây dựng. Tuy nhiên, nhờ nằm trong khu lõi trung tâm và gần nhiều trục giao thông lớn, giá trị căn hộ tại đây vẫn liên tục tăng dù tuổi đời công trình đã hơn 30 năm.
Anh Hoàng, một môi giới chuyên bán căn hộ tại khu trung tâm, cho biết lượng khách tìm mua chung cư cũ thời gian gần đây tăng rõ rệt, đặc biệt là nhóm khách làm việc tại trung tâm hoặc gia đình trẻ muốn giảm thời gian di chuyển.
“Mua căn hộ mới ở trung tâm hiện nay rất khó vì giá quá cao. Còn ra vùng ven thì phải chấp nhận đi làm xa mỗi ngày. Vì vậy, nhiều người chọn chung cư cũ vì có vị trí thuận tiện, giá bán cũng mềm hơn căn hộ mới”, anh Hoàng nói.
Theo dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TPHCM trong quý I/2026 chỉ còn khoảng 4.300 căn, giảm mạnh so với giai đoạn trước. Trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm.
Chung cư cũ trở thành “hàng hiếm”
Các chuyên gia nhận định xu hướng tăng giá của chung cư cũ nội đô phản ánh rõ thực trạng khan hiếm quỹ đất trung tâm của TPHCM.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc hạn chế phát triển cao tầng tại khu vực lõi đô thị sẽ khiến nguồn cung mới ngày càng ít hơn, từ đó đẩy giá trị các tài sản hiện hữu tăng lên. Với quy luật thị trường, khi nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu ở thực vẫn lớn thì giá sẽ tăng, kể cả với các sản phẩm đã cũ.
Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển nhận xét người dân TPHCM vẫn có xu hướng ưu tiên sống gần nơi làm việc và các tiện ích hiện hữu, thay vì di chuyển quá xa ra vùng ven. Theo chuyên gia kinh tế này, muốn giãn dân thành công thì hạ tầng giao thông phải đi trước. Nếu kết nối chưa đồng bộ, người dân vẫn sẽ tìm cách bám trụ khu vực trung tâm.
Không chỉ người mua để ở, nhiều nhà đầu tư cũng quay lại tìm mua các căn hộ cũ nằm ở vị trí đẹp vì cho rằng những khu này sau này có thể được chỉnh trang hoặc xây dựng lại với giá trị cao hơn.
Theo giới đầu tư, khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, “premium vị trí”, tức giá trị cộng thêm nhờ vị trí đẹp, sẽ ngày càng lớn. Điều này đồng nghĩa một căn hộ cũ nhưng nằm ở trung tâm vẫn có thể giữ giá, thậm chí tăng giá tốt hơn nhiều sản phẩm mới ở khu vực xa trung tâm.
Đối với căn hộ cũ, kỹ sư Nguyễn Bảo Vinh lưu ý không ít chung cư đã xuống cấp sau thời gian dài sử dụng nhưng giá bán vẫn bị đẩy lên cao theo vị trí. Người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến chất lượng công trình, phòng cháy chữa cháy, chi phí bảo trì cũng như tranh chấp vận hành. Nói cách khác, nhiều người đang chấp nhận đánh đổi chất lượng sống để sở hữu một vị trí trung tâm.
