Văn bản số 5844/BXD-QLN hướng dẫn công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng vừa ban hành được đánh giá là bước ngoặt pháp lý quan trọng, khi chính thức công nhận quyền "lựa chọn" của chủ đầu tư trong việc áp dụng các cơ chế ưu đãi đặc thù.
Cụ thể, Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư linh hoạt lựa chọn quy trình thủ tục để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Qua đó, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý kéo dài, đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm đến tay người thu nhập thấp.
Thay vì tuân thủ quy trình cứng nhắc, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hiện có thể lựa chọn một trong hai phương án để được miễn giấy phép xây dựng: Áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 để tự thẩm định dự án; hoặc thực hiện thẩm định tại cơ quan chuyên môn nhằm hưởng cơ chế miễn cấp phép theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
Một dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại TPHCM
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định đây là động thái "tháo gỡ trúng và đúng" những vướng mắc cốt lõi của các dự án nhà ở xã hội.
Theo ông Châu, điểm mấu chốt là nếu chủ đầu tư tự tin về năng lực và muốn đẩy nhanh tiến độ, có thể lựa chọn phương án tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi theo Nghị quyết 201. Khi đó, doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật, đồng thời lược bỏ khâu chờ phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn đầu.
Ngược lại, với những chủ đầu tư muốn có "bảo chứng" kỹ thuật để được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025, có thể đề nghị Sở Xây dựng địa phương thực hiện thẩm định.
Bộ Xây dựng cũng nêu rõ: "khi doanh nghiệp có yêu cầu, cơ quan chuyên môn có trách nhiệm thực hiện thẩm định theo quy định, qua đó hạn chế tình trạng "đùn đẩy" hoặc lúng túng trong thực thi tại địa phương".
Một điểm đáng chú ý nữa là Bộ Xây dựng cho phép lồng ghép thủ tục phòng cháy, chữa cháy (PCCC).
Theo đó, việc thẩm định thiết kế PCCC được thực hiện đồng thời trong quá trình cấp phép xây dựng (nếu có) hoặc trong khâu thẩm định chuyên môn. Thời hạn xử lý được quy định tối đa 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Một khu nhà ở xã hội của Công ty Địa ốc Hoàng Quân
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, cho rằng việc miễn giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội có thể rút ngắn thời gian khởi công từ 3-4 tháng, qua đó giảm đáng kể chi phí lãi vay và đẩy nhanh tiến độ.
Bởi, theo quy định mới, sau khi có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, chủ đầu tư có thể khởi công ngay, thay vì phải chờ hoàn tất các thủ tục cấp phép như trước. Các thủ tục khác như môi trường, PCCC, đấu nối hạ tầng kỹ thuật có thể thực hiện song song hoặc bổ sung trong quá trình xây dựng.
Ông Nghĩa bày tỏ sự ủng hộ và cho rằng quy định này đã tháo gỡ "nút thắt" lớn nhất là thời gian chờ đợi thủ tục hành chính, đồng thời tạo điều kiện để dự án được triển khai sớm hơn. Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ lo ngại về sự thống nhất trong thực thi tại địa phương.
"Thực tế trước đây, dù đã có hướng dẫn từ Bộ nhưng một số Sở Xây dựng vẫn trả lời "không được". Do đó, cần có sự đồng bộ giữa các cơ quan để tránh tình trạng văn bản chồng chéo, mâu thuẫn" – ông Nghĩa dẫn chứng.
Ngoài ra, ông lo ngại nguy cơ "bình mới, rượu cũ", tức dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu vẫn bị yêu cầu hoàn tất 100% thủ tục phụ (môi trường, PCCC…) trước khi khởi công, thì chính sách sẽ mất ý nghĩa thực tiễn. Bên cạnh đó, nguy cơ thiếu thống nhất trong quan điểm của lực lượng thanh tra xây dựng cũng có thể dẫn đến việc xử phạt hoặc đình chỉ dự án.
Do đó, ông Nghĩa kiến nghị cần bảo đảm sự thống nhất từ Trung ương đến địa phương để chính sách đi vào cuộc sống. Đặc biệt, sau khi hoàn tất thẩm định kỹ thuật, doanh nghiệp cần được phép khởi công ngay; các thủ tục hạ tầng, môi trường có thể hoàn thiện song song, miễn là đáp ứng đầy đủ trước khi đưa công trình vào sử dụng.
