Sự điều chỉnh của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã tạo ra sự phân hoá rõ nét trên từng phân khúc và các nhóm đầu tư. Giới chuyên gia cho rằng, chính tác động từ việc siết tín dụng cũng như sau khoảng thời gian tăng quá nóng, thị trường địa ốc đã bước vào nhịp chững lại. Đây là thời điểm để thị trường điều chỉnh, thanh lọc các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, đưa giá trị bất động sản trở về giá trị thực.
Thực tế sau 4 tháng ghi nhận dấu hiệu chậm lại, một số khu vực xuất hiện tình trạng nhà đầu tư bán cắt lỗ so với kỳ vọng lợi nhuận đặt ra ban đầu. Đặc biệt là các thị trường tỉnh, nơi đã từng xảy ra cơn sốt nóng mạnh hoặc những khu vực xuất hiện thông tin "ảo" về quy hoạch, hạ tầng.
Ảnh minh hoạ
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc siết tín dụng, tăng lãi suất cũng tạo thêm áp lực để nhà đầu tư phải đẩy hàng. Vì khó có thể vay để gồng lỗ trước gánh nặng lãi suất thị trường cao nên các nhà đầu tư cơ buộc phải thoát hàng để có nguồn vốn duy trì hoạt động đầu tư.
Còn theo TS.Đinh Thế Hiển, khu vực xa trung tâm, những khu vực từng tăng "ảo" với mức tăng lên đến 200-300% thời điểm 2020, 2021 hoàn toàn có thể gỉam tới 30% thậm chí hơn. Những dự án đã hình thành giá quá cao cũng sẽ giảm giá ở các mặt hàng thứ cấp.
Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các mặt hàng chất lượng với giá rẻ. Điều này đồng nghĩa với việc xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới.
Tại một toạ đàm diễn ra mới đây ở Hà Nội, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land nhận định: đây cũng là cơ hội bắt "đáy" thị trường bất động sản.
Lý giải điều này, ông Quân cho rằng, do thị trường đang trong vòng xoáy siết tín dụng. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường.
Tuy nhiên, theo ông Quân, giai đoạn này chỉ dành cho nhà đầu tư định hướng sử dụng dòng vốn trung – dài hạn, có khả năng sinh lợi nhuận kép, hướng tới dự án bất động sản uy tín. Mặt khác, các nhà đầu tư của giai đoạn này sử dụng "tiền tươi thóc thật" hơn là sử dụng đòn bẩy tài chính nên sẽ có xu hướng chọn lọc dự án kỹ lưỡng.
Liên quan đến câu chuyện "chờ bắt đáy" trên thị trường bất động sản, một số chuyên gia cho rằng, rất khó xác định được "đáy" bất động sản. Có thể đây là thời điểm thích hợp với một số nhà đầu tư tìm kiếm được lô đất đẹp. Nhưng không đồng nghĩa, "đáy" bất động sản đã hiện hữu bởi xác định được điểm chờ vào tiền sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, người có hơn 20 năm quan sát và đầu tư vào thị trường nhận định, thực tế lịch sử cho thấy chỉ 5-10% nhà đầu tư làm được điều này.
Ông Quang thẳng thắn cho rằng, việc dò "đáy" của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất là chờ kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá "đáy". Hiện nay thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.
Theo ghi nhận của ông Quang sau thời gian dài quan sát thị trường, chỉ 5-10% nhà đầu tư mua được lúc xuất hiện giá "đáy". 10-15% nhà đầu tư mua được bất động sản cao hơn giá "đáy" 15-20%. 30-40% người dân ra quyết định mua bất động sản cao hơn giá "đáy" 25-35%.
Theo ông Quang, phần còn lại của thị trường vẫn do dự cho đến khi bất động sản trở lại ổn định, tăng tốc, lập đỉnh mới. Các nhà đầu tư chọn mua bất động sản vùng trũng, giá thấp, hoặc ít bị ảnh hưởng hoặc chuyển hướng đầu tư ngành khác.
Ông Quang nhìn nhận, những nhà đầu tư nhắm trúng đích, bắt được "đáy" số lượng không lớn mà chỉ nằm vào thiểu số. Còn trên thị trường, quyết định mua tài sản phụ thuộc vào nhu cầu cấp thiết và kỳ vọng của nhà đầu tư về mức lợi nhuận.
