Thời điểm then chốt để tái định hình thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đã bước qua một năm 2025 với nhiều diễn biến tích cực về nguồn cung lẫn quá trình hoàn thiện thể chế. 

Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025 do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 25/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cho biết thời gian qua, công tác hoàn thiện thể chế là một trong những điểm sáng nổi bật.

Theo đó, hàng loạt chỉ thị, nghị quyết quan trọng đã được ban hành, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung 4 luật có liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành cũng được ban hành tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế, Thứ trưởng cho rằng quá trình triển khai vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc. Nhận diện rõ vấn đề này, Chính phủ và Quốc hội tiếp tục ban hành nhiều cơ chế mang tính đột phá nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn.

Đơn cử như Nghị quyết 171 về cơ chế phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại liên quan đến tiếp cận quỹ đất, đất di dời, đất xen kẹt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án. Gần đây nhất, Nghị quyết 254 tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến xác định giá đất, một trong những khâu then chốt đang ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ nhiều dự án.

Vị này thông tin thêm, hiện cả nước còn khoảng 2.991 dự án gặp khó khăn, trong đó có 326 dự án được áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170, có 898 dự án thuộc diện rà soát theo chuyên đề của Thanh tra Chính phủ và thanh tra các địa phương. Trên cơ sở kết luận thanh tra, Trung ương cho phép nguyên tắc tháo gỡ, hoàn chỉnh hồ sơ để các dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai.

Thứ trưởng khẳng định, trong thời gian tới, các dự án này sẽ từng bước được tháo gỡ, bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực cho phát triển. 

"Với sự vào cuộc đồng bộ của các cấp, các ngành, cùng sự đồng hành của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Nguồn cung được kỳ vọng gia tăng, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp. Cùng với đó, các địa phương tiếp tục tháo gỡ dự án khó khăn, phê duyệt dự án mới theo chương trình phát triển, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường và người dân", ông Sinh nhận định.

Cũng tại diễn đàn, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế đánh giá, giai đoạn 2025 - 2026 là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường địa ốc.

Lý do là các điều kiện vĩ mô đang tạo dư địa thuận lợi. Đơn cử kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước.

Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.

Cùng với đó, theo TS.Cấn Văn Lực, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn. 

Dòng vốn vào thị trường bất động sản năm 2025 được vị chuyên gia này đánh giá đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng chung (tăng 22%); vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gia tăng. Số lượng doanh nghiệp địa ốc thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường từng bước được cải thiện.

Song, TS. Cấn Văn Lực cho rằng việc phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm cần lưu ý, đòi hỏi phải đa dạng hóa kênh huy động vốn trong thời gian tới. Ngoài ra, mặt bằng giá nhà đất tăng cao cũng là một vấn đề nổi cộm hiện nay.

Do đó, chuyên gia này nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá bất động sản, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn...

Với doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo các quy định pháp luật mới.