“Thời của bất động sản dễ mua – dễ bán”

Người mua dễ “ra quyết định” khi giá BĐS hợp lý

Ông Châu nhấn mạnh nhu cầu ở thực tăng, nhà giá vừa túi tiền đang dẫn dắt thanh khoản thị trường những tháng cuối năm. Bất động sản dễ mua sẽ kéo theo dễ bán, tăng tính hấp thụ dự án, từ đó giúp doanh nghiệp có dòng tiền vượt qua giai đoạn khó khăn.

“Ở thời điểm này, người mua dễ ra quyết định với bất động sản có giá hợp lý”, ông Châu khẳng định.

Quả thực, thời điểm hiện nay chỉ những dự án căn hộ có mức giá 2-3 tỉ đồng/căn ghi nhận có thanh khoản. Trong khi phân khúc giá cao hơn không có giao dịch hoặc rất chậm.

Quan sát thị trường căn hộ sản phía Nam cho thấy, gần đây, một số dự án như Akari City, có giá từ 45 triệu đồng/m2 hay Privia Khang Điền giá từ 48 triệu đồng/m2 tại quận Bình Tân (Tp.HCM) có giao dịch khá tốt. Mỗi căn hộ 2 phòng ngủ tại các dự án này có giá từ 3 tỉ đồng/căn – đang là mức giá hợp lý trên thị trường bất động sản Tp.HCM khi mà nguồn cung cao cấp giá từ 60 triệu đến trên 100 triệu mỗi m2 chiếm áp đảo.

Dịp cuối năm, lực cầu cũng tăng ở các dự án khu lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Các dự án như EHome Southgate, EHomeS Central Lake giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn; dự án Phú Đông SkyOne, Phú Đông Sky Garden giá từ 1,5 – 3 tỉ đồng/căn; FIATO City của Thang Long Real Group... đang nhận được sự quan tâm tích cực. Thậm chí thị trường xuất hiện đơn hàng của các doanh nghiệp hợp tác mua sỉ cho nhân viên an cư.

Đây là các dự án căn hộ góp mặt vào nguồn cung thị trường cuối năm 2023. Sức cầu chủ yếu đến từ nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn.

Trong bối cảnh nguồn cung ít, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, một số dự án còn sản phẩm giá giá hợp lý vẫn bán được. Đặc biệt, vào giai đoạn cuối năm, nhu cầu tìm mua nhà thông thường sẽ tăng lên dẫn đến việc ra “quyết định” của người mua tốt hơn giai đoạn đầu năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản đang chuyển động theo hướng tích cực dần. Nghĩa là, khó khăn đang giảm dần. Thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Càng về cuối năm, giao dịch xuất hiện ở các dự án càng nhiều (dù chưa bằng giai đoạn trước). Điều này cho thấy, bất động sản đang có chuyển biến tốt. Khả năng chống chịu, vượt qua cơn gió ngược của các doanh nghiệp bất động sản cũng đã ổn hơn. Dự báo, sự tăng trưởng của thị trường sẽ trở lại nửa cuối năm 2024.

Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, quý 3/2023, giá bán sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Theo đó, sức cầu các dự án có phần giảm nhiệt ở phân khúc giá cao. Trong khi giá hợp lý trên dưới 3 tỉ đồng/căn hộ (nằm ở ngưỡng giá trên dưới 45 triệu đồng/m2) người mua dễ sở hữu hơn.

Chia sẻ các yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua bất động sản ở giai đoạn này, Viện trưởng DXS - FERI Phạm Anh Khôi cho rằng, yếu tố về giá bán đứng thứ hai sau yếu tố uy tín của chủ đầu tư. Chính sách bán hàng và vị trí được xếp lần lượt thứ 3 và thứ 4. Như vậy, uy tín và giá bán ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý người mua nhà thời điểm này.

“Phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ phục hồi sớm nhất. Cụ thể là các căn hộ tại vùng ven trung tâm hai thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội có triển vọng hồi phục trong năm tới”, ông Khôi nhấn mạnh.

Thúc tâm lý “muốn” sở hữu nhà nhờ hai yếu tố này

Ngoài giá hợp lý thì chính sách bán hàng hấp dẫn và cơ cấu sản phẩm hợp lý với tình hình thực tế thị trường đang tạo tâm lý muốn sở hữu bất động sản của người mua.

Trong lúc thị trường khó khăn, chính sách bán hàng đã và đang góp phần kích thích khả năng “dám” mua nhà dù trước đó còn nhiều băn khoăn. Chính vì vậy, suốt thời gian qua, các chủ đầu tư liên tục ra các chính sách bán hàng “có một không hai”, mà theo nhiều người nhận định: Chưa bao giờ, cơ hội mua nhà lại dễ như bây giờ.

Hiện tại, các chủ đầu tư tìm đủ mọi cách để cho nhà dễ sở hữu, đến được tay người mua. Nhiều giải pháp tài chính phù hợp được đưa ra, mà mục tiêu duy nhất làm sao để nhà thật dễ sở hữu.

Thậm chí, thị trường địa ốc ghi nhận sự cạnh tranh quyết liệt trong chính sách bán hàng giữa các dự án với nhau. Điều này cho thấy, bản thân các chủ đầu tư đang nỗ lực để kéo niềm tin người mua trở lại.

Cùng với đó, điểm khác biệt dễ nhận thấy của thị trường lúc này so với giai đoạn trước là chủ đầu tư “dám thay đổi” về sản phẩm, đồng thời tạo ra các chương trình thiết thực với người mua ở thực. Đây chính là lợi thế cho bên mua mà hiếm thời điểm nào có được.

Cụ thể, hiện một số chủ đầu tư linh hoạt với mỗi giai đoạn của thị trường bằng cách tiến hành nghiên cứu, tìm hiểu phân khúc người mua thật để đưa ra kế hoạch bán hàng phù hợp, sát với thực tế. Trong năm 2023, khi mức độ tập trung của thị trường thiên về những sản phẩm “giá trị thật” dành cho người ở thật và những nhà đầu tư dài hạn, một số chủ đầu tư đã đẩy mạnh tái cơ cấu sản phẩm, ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm vừa túi tiền (affordable housing) và các sản phẩm cao cấp nhưng có mức giá tối ưu, hợp lý với mức độ đầu tư hạ tầng, phục vụ nhu cầu giãn dân tạo ra nhu cầu, thanh khoản bền vững.

Chia sẻ tại sự kiện mới đây, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản nhiều tháng qua đối mặt với các khó khăn như niềm tin người mua nhà bị lung lay, nhu cầu có nhưng thiếu sản phẩm giá mềm, tính thanh khoản vẫn thấp... Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp đánh giá cơ hội của thị trường nằm ở những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng mong muốn sở hữu căn nhà đầu tiên của người dân.

“Dòng sản phẩm vừa túi tiền sẽ đóng vai trò chủ đạo trong 10 năm tới, chiếm tỷ trọng khoảng 10-15% doanh số công ty”, vị này khẳng định.

Ở góc độ sàn phân phối, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc công ty CP Đông Tây Land nhấn mạnh, hiện nay, doanh nghiệp phải biết chọn phân khúc để bán trong từng thời điểm của thị trường. Khoảng hai năm trở lại đây, khi thị trường xảy ra nhiều biến động, sàn quay về với bất động sản nhà ở (căn hộ chung cư). Hiện sàn tham gia bán các dự án căn hộ của Vinhomes, Masterise, Nam Long và các chủ đầu tư khác. Thanh khoản ghi nhận khá tốt, do nhu cầu ở thực còn cao.

“Mặc dù vẫn bị ảnh hưởng của thị trường chung. Có dự án bán tốt, có dự án bán chậm, có dự án bán chưa được. Thế nhưng, tôi thấy được nhu cầu của khách hàng với bất động sản là khá lớn. Tài chính của họ có nhưng do tâm lý chưa ổn. Từ nay đến cuối năm, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo để sàn tham gia bán”, ông Bình nhấn mạnh.

Nhìn nhận chung về thị trường giai đoạn này, bà Dương Thùy Dung cho rằng, nhìn vào tỷ lệ hàng bán được trên thị trường trong những tháng gần đây so với đầu năm và cùng kỳ trước có thể thấy, niềm tin của người mua nhà dần được phục hồi. Một dự án ở Bình Tân mở bán tháng 11 có tỷ lệ hấp thụ khoảng 80%, trước đó dự án khác khoảng 65%. Các chủ đầu tư áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu vào giá bán, ưu đãi với khách hàng thanh toán sớm bằng tiền mặt... đã có tác dụng đến hiệu quả bán hàng.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của CBRE Việt Nam, sẽ còn rất nhiều việc phải làm để khôi phục niềm tin, trong đó chính sách điều hành của Nhà nước cần “nói đi đôi với làm”, lãi suất tuy đã giảm nhiều so với 12 tháng trước đây nhưng chưa đủ so với kỳ vọng của người mua. Để thị trường tăng trưởng trở lại, người mua cần “rộng cửa” để vay hơn nữa.