Theo Báo cáo của Phòng Nghiên cứu & Phát triển – DKRA Group về thị trường BĐS khu vực phía Nam, ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới của phân khúc nhà phố/biệt thự tăng nhẹ 12% so với tháng 10/2022, tuy nhiên lại giảm sâu 77% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung trong tháng tập trung chủ yếu tại Đồng Nai với tỷ lệ 52.8% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54%, tăng gấp 4.5 lần so với tháng trước, tuy nhiên chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm trước. Tỉnh Đồng Nai đóng góp 51.7% vào lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường.
Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc thu hồi vốn
Lượng hàng tồn kho được mở bán lại trong tháng 11/2022 chiếm tỷ lệ 70 - 90% trên tổng giỏ hàng với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó.
Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn tuy nhiên thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.
DKRA dự báo trong tháng cuối năm, nguồn cung và lượng tiêu thụ vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực Đồng Nai, TPHCM, Bình Dương và Long An. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh vẫn tiếp tục chuỗi ngày khan hiếm nguồn cung mới.
Tại Hà Nội, ở phân khúc biệt thự liền kề, mức giá thứ cấp đã liên tục sụt giảm.
Chị Minh Phượng – một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, thời điểm cuối năm 2021, giá liền kề, biệt thự liên tục tăng nóng. Theo đó, chị Phượng đã bán tất cả các mảnh đất đang nắm giữ và vay thêm tiền mua một căn nhà tại dự án ở Gia Lâm với tổng giá tiền 35 tỷ đồng, có diện tích 150m2, tương đương 233 triệu đồng/m2.
“Thời điểm đó, tôi mua lại của một nhà đầu tư khác. Với kỳ vọng giá có thể tiếp tục tăng gấp 2 lần như một số dự án trước đó. Song, thị trường đột ngột phanh gấp, giao dịch tại dự án này gần như đóng băng tới bây giờ”, chị Phượng nói.
Nhiều nhà phố dù giảm giá tới cả tỷ đồng vẫn ế ẩm
Vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên chị Phượng buộc phải rao bán căn nhà phố đang sở hữu với mức giá giảm tới hơn 30%, tương đương hơn 10 tỷ đồng so với thời điểm mua vào.
“Sau nhiều lần giảm giá, giá bán hiện tại của căn nhà phố đang là 23 tỷ đồng. Tuy nhiên, rao bán rất nhiều tháng nhưng tôi vẫn chưa tìm được người mua”, chị Phượng thông tin thêm.
Khảo sát giá bán nhà liền kề, biệt thự tại khu đô thị Xuân Phương, Nam An Khánh thời điểm đầu năm dao động từ 90 - 130 triệu đồng/m2, thì nay giảm còn 65 - 90 triệu đồng/m2. Khu đô thị Lideco giá bán trước đó khoảng 90 - 110 triệu đồng/m2, giảm xuống còn 70 - 90 triệu đồng/m2. Dự án nhà liền kề, biệt thự tại Thanh Đàm (Hoàng Mai) giá dao động từ 120 - 160 triệu đồng/m2, nay còn 80 - 120 triệu đồng/m2. Hay một dự tại Gia Lâm, thời điểm cuối năm 2021, thị trường bất động sản xôn xao có những căn mức giá thứ cấp lên tới 70 - 80 tỷ đồng/căn, thì nay giá rao bán còn 40 - 50 tỷ đồng/căn. Đa phần, giá nhà liền kề, biệt thự đều đã giảm tới 30%, thậm chí nhiều hơn so với thời điểm sốt.
Thị trường khó khăn, không chỉ nhà đầu tư thứ cấp phải hạ giá, “hoãn binh” các giao dịch, mà cả các doanh nghiệp bất động sản cũng phải lùi lịch bán để đợi tín hiệu mới của thị trường.
Cụ thể, Tập đoàn Vạn Phúc lùi kế hoạch mở bán sản phẩm căn hộ tại khu đô thị Vạn Phúc City (TP. HCM) vào năm sau chờ thêm tín hiệu từ thị trường.
Nam Long Group cũng lùi lịch mở bán hai dự án ở Đồng Nai và một dự án ở Cần Thơ để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Cụ thể, tại Đồng Nai, doanh nghiệp này dự kiến chào bán dự án Izumi City (tên thương mại của dự án Dong Nai Waterfront) và Paragon Đại Phước vào đầu năm 2023, lùi lại lịch so với dự kiến ban đầu. Tại Cần Thơ, dự án đất nền của đơn vị này cũng đang có kế hoạch dời lộ trình mở bán sang năm 2023 thay vì cuối năm nay. Tương tự, dự kiến sẽ chào sân dự án The Gio Riverside vào cuối năm nay, nhưng sau đó, An Gia lại lùi kế hoạch ra hàng vào năm 2023.
Theo báo cáo từ Công ty Chứng khoán ACBS, Tập đoàn Đất Xanh, một số dự án có kế hoạch triển khai trong quý III và quý IV/2022 sẽ lùi sang năm 2023 do những khó khăn trên thị trường bất động sản. Cụ thể, hai dự án gồm Opal City View và DXH Park view tại Bình Dương sẽ dời từ quý III/2022 sang 2023, dự án Lux Star tại TP. HCM cũng dời từ quý IV/2022 sang năm sau.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, những khó khăn chung của thị trường bất động sản là nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp địa ốc phải tính toán lại kế hoạch của mình. Đó là xu hướng thắt chặt tín dụng với cả chủ đầu tư và người mua nhà, làm ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất và các hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao các dự án…
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh cần có dòng tiền để đầu tư hoặc trả lãi vay thường rao bán tài sản giá trị cao, khoảng vài chục đến hàng trăm tỉ đồng. Những sản phẩm này không thể bán cho khách hàng cá nhân mà hướng tới tổ chức, đơn vị có đủ tiềm lực tài chính.
Còn những sản phẩm được giới thiệu là bất động sản "ngộp", cần bán rẻ hoặc thanh lý... sẽ hướng đến nhà đầu tư cá nhân. "Nhà đất "ngộp" thật hiện nằm khá nhiều ở các tỉnh. Người mua nên so sánh giá hiện nay với thời điểm một năm trước để đánh giá trước khi quyết định mua" - ông Quang khuyến cáo.
