Thị trường căn hộ tại Hà Nội: Giá bán sơ cấp lên tới 47 triệu đồng/m2, cho thuê không sinh lời bằng gửi ngân hàng

Theo báo cáo thị trường bất động sản Quý 3/2022 do Savills công bố mới đây, nguồn cung căn hộ mới đã tăng mạnh 235% theo quý và 69% theo năm, đạt mức 5.353 căn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung chỉ đến từ 2 dự án của Vinhomes là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (chiếm 66% nguồn cung mới).

Trong tổng nguồn cung mới, có tới 80% là căn hộ hạng B, 13% là hạng A, và 7% là căn hộ hạng C. Phân khúc căn hộ hạng C trước kia vẫn chiếm tỷ trọng nhiều hơn phân khúc hạng A nhưng đến hiện tại, nguồn cung thậm chí còn hạn chế hơn. Tương tự, tổng nguồn cung sơ cấp gồm 21.040 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm. Hạng B chiếm 85% thị phần, theo sau là hạng C với 8%.

Về lượng giao dịch, số lượng giao dịch đạt 3.605, tăng 61% theo quý và 49% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 64% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 33%. Hai dự án của Vinhomes kể trên cũng đóng góp 55% lượng giao dịch của Quý 3/2022.

Một điểm đáng chú ý được bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhấn mạnh, giá bán sơ cấp trung bình đã đạt 47 triệu VNĐ/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Như vậy, sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý 1/2019. Nguồn cung hạn chế, chất lượng các dự án đang được cải thiện cùng với giá vật liệu xây dựng tăng dẫn đến thúc đẩy giá căn hộ tăng.

Giá căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng (chủ yếu tịnh tiến mức 4 tỷ đồng) chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ. Với giá thuê theo tháng trung bình là 15 triệu đồng/căn và giá bán trung bình là 3 tỷ đồng/căn, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt khoảng 6%. Trong bối cảnh các ngân hàng đang chạy đua tăng lãi suất tiền gửi lên tới gần 9%/năm thì mức 6% từ cho thuê nhà đang trở nên kém hấp dẫn.

Trong quý cuối cùng của năm 2022, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, và Gia Lâm sẽ chiếm 80%. Các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận. Nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt để các dự án thành công.

Về dài hạn, Hà Nội sẽ bố trí 1.868 ha cho phát triển nhà ở, bao gồm 1.384 ha ở đô thị và 484 ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần có thêm 19,69 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo Chương trình Phát triển Nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn.