Thị trường BĐS cả nước "nguội lạnh" trong quý 3: Lãi suất tăng, nguồn cung khan hiếm, giá bán cao

Theo đánh giá của Savills, trong quý 3/2022, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng từ đầu năm. Đây là lý do Việt Nam được Ngân hàng Thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng GDP năm 2022 lên 7,5%.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp có thể sẽ bị ảnh hưởng đáng kể sau khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng lãi suất vào cuối tháng 9, bởi điều này gây thêm áp lực lên nợ tiền mặt và thanh khoản. Bên cạnh đó, Nghị định 44/2022/NĐ-CP quy định về phát triển, quản lý và sử dụng thông tin về bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch và hợp pháp là một ví dụ cho nỗ lực cải thiện tính lành mạnh và minh bạch trong lĩnh vực bất động sản của chính phủ.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính- Bất động sản (FERI) thuộc Đất Xanh Services, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 tiếp tục chứng kiến tình trạng khan hiếm về nguồn cung. Mặc dù nguồn cung căn hộ mới đã tăng 20% với trên 4.100 sản phẩm, nhưng nguồn cung mới căn hộ lũy kế 9 tháng đầu năm 2022 đã giảm 35% so với cùng kỳ với hơn 12.400 sản phẩm.

Nguyên nhân được cho là do có ít dự án mở bán mới, chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của các dự án đã triển khai. Tính đến nay, thị trường Hà Nội mới chỉ có 9 dự án mới, với đa số là có quy mô dưới 2000 căn.

Nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá bán có xu hướng gia tăng, bình quân đạt mức 51 triệu/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có sự cải thiện đáng kể, ghi nhận mức tăng 17 điểm lên mức 86% so với quý 2. Mức hấp thụ cao nhất từ đầu năm tới nay được cho là nhờ sự đóng góp của các dự án hạng B mở bán với mức giá hợp lý ( từ 41 – 48 triệu/m2) khiến thanh khoản tốt hơn.

Với thị trường Tp.HCM, nguồn cung căn hộ trong quý 3 lại sụt giảm mạnh với chỉ hơn 2.300 sản phẩm, giảm 84% so với quý trước. Tuy nhiên, nếu tính cả năm 2022, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM đã tăng 64% so với cùng kỳ năm 2021 và xấp xỉ năm 2020, với hơn 18.900 căn hộ sẵn sàng tới tay khách hàng. Trong đó, khu vực phía Đông là nơi tập trung đa số các dự án đã hoàn thành trong quý 3.

Mức giá trung bình đã tăng 6% so với quý trước, lên mức 69 triệu/m2. Mức giá tương đối cao này được cho là từ các dự án ra mắt trong quý 3 thuộc phân khúc cao cấp hơn và hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính. Yếu tố này cũng góp phần khiến cho tỉ lệ hấp thụ chỉ ở mức 65%, giảm 15% so với quý 2.

Đáng chú ý, phân khúc hạng Sang và Siêu sang đã có mặt trên thị trường với giá bán lên tới 250 tỉ đồng một dinh thự, hoặc 36- 42 tỷ đồng cho một căn hộ. Các dự án The Skyline hay Metropole Thủ Thiêm được đặt mức giá lên tới 250 triệu đồng/m2. Giá bán tiếp tục phá vỡ kỉ lục nhờ vị trí đắc địa (ven sông, gần trung tâm) cũng như được các chủ đầu tư lớn phát triển.

Nhìn chung trong quý 3, thị trường bất động sản Tp.HCM tiếp tục xu hướng phục hồi. Nguồn cung căn hộ mới có sự giảm mạnh do các dự án mở bán có quy mô nhỏ, trong khi nhiều chủ đầu tư đang thăm dò thị trường cho các kế hoạch mới trong tương lai.

Với các dự án nhà thấp tầng, do quỹ đất mới ngày càng cạn kiệt nên các dự án có xu hướng nâng cấp lên các phân khúc Cao cấp và Hạng sang với mức giá hàng chục tỷ đồng cho một sản phẩm và nhắm tới đối tượng khách hàng có năng lực tài chính dồi dào.

Bất chấp các dự báo nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng có thể gặp khó khăn vào cuối năm, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục duy trì triển vọng tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Điều này được thể hiện qua một số dự án M&A lớn trong quý 3 vừa qua, bao gồm việc CapitalLand thông báo sẽ phát triển một khu phức hợp tại Tp.HCM quy mô 8 ha, dự kiến cung cấp hơn 1.100 căn hộ cao cấp và shophouse với tổng giá trị ước tính lên tới 1 tỷ USD.

Bên cạnh đó, Hưng Thịnh Land cũng mới nhận khoản đầu tư trị giá 103 triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital, đồng thời triển khai kế hoạch IPO trên sàn HOSE vào năm 2023. Nếu trở thành hiện thực, thương vụ này sẽ đưa Hưng Thịnh Land trở thành tập đoàn bất động sản lớn thứ ba trên sàn chứng khoán Việt Nam.