Thanh khoản căn hộ TP HCM tiếp tục giảm

Nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn neo cao khiến thanh khoản căn hộ TP HCM chưa phục hồi như kỳ vọng, bất chấp việc các chủ đầu tư đẩy mạnh kích cầu.

Theo báo cáo từ Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ TP HCM mở rộng (gồm TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau sáp nhập) ghi nhận hơn 7.150 căn mở bán mới trong quý II, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn, tăng 156% theo quý và khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cung tăng khiến tổng lượng hấp thụ toàn thị trường lên khoảng 7.680 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39%. Nếu tính riêng nội thành TP HCM, lượng căn hộ bán được đạt 1.781 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 31%.

So với quý trước, sức mua tăng 3 điểm phần trăm nhờ thanh khoản từ nguồn hàng trung cấp tập trung tại Bình Dương, song vẫn thấp hơn 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Knight Frank, thanh khoản quý này chậm chủ yếu do nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Diễn biến này cũng được Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group ghi nhận. Đơn vị này thống kê quý II, TP HCM có khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 9.500 căn, kéo tỷ lệ hấp thụ giảm từ 52% quý trước xuống còn 50%.

Không chỉ sức mua suy yếu, thị trường còn ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc giá. Theo One Mount Group, các dự án có giá từ 60 đến 120 triệu đồng mỗi m2 chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%. Trong khi đó, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng mỗi m2 chỉ đạt khoảng 20%, phản ánh xu hướng người mua ngày càng thận trọng với các sản phẩm có giá trị lớn.

Các đơn vị nghiên cứu cho rằng nguyên nhân chính khiến thanh khoản chậm cải thiện nằm ở mặt bằng giá bán tiếp tục tăng trong khi lãi suất vẫn neo cao và khả năng chi trả của người mua có hạn. Knight Frank ghi nhận giá sơ cấp bình quân tại TP HCM mở rộng đạt 3.670 USD, tương đương gần 95 triệu đồng mỗi m2, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, One Mount Group cho biết giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP HCM đạt khoảng 103 triệu đồng mỗi m2, còn Bình Dương khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, tăng 33% so với cùng kỳ.

Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo cao khiến khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu ngày càng lớn. Trong khi phần lớn dự án mở bán thuộc nhóm cao cấp, nhu cầu trên thị trường lại tập trung ở các sản phẩm có giá vừa túi tiền phục vụ mục đích ở thực. Sự lệch pha này khiến lượng hàng mới tăng nhanh nhưng thanh khoản không cải thiện tương ứng.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và tăng chiết khấu. Tuy nhiên, các chương trình này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua, chưa đủ tạo cú hích cho thanh khoản khi rào cản lớn nhất vẫn là giá.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho biết người mua đang chuyển từ tâm lý đầu tư sang ưu tiên nhu cầu ở thực. Khách hàng có xu hướng lựa chọn các dự án có tổng giá trị phù hợp, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo. Nhờ đó, thanh khoản chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, còn các dự án cao cấp tiếp tục bán chậm.

Theo dự báo của đơn vị này, từ nay đến cuối năm 2027, TP HCM mở rộng dự kiến có thêm khoảng 76.000 căn hộ, trong đó 31.740 căn từ khu vực nội thành TP HCM. Rổ hàng tương lai vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với mặt bằng giá tiếp tục định vị ở mức cao.

Còn theo One Mount Group, TP HCM sẽ có thêm khoảng 15.000-20.000 căn hộ mở bán trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm được dự báo tăng thêm 3-5%, trong khi Bình Dương có thể tăng 15-20% nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án mới.

Các đơn vị nghiên cứu nhận định nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện trong những tháng cuối năm nhưng thanh khoản khó bứt phá nếu mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trong bối cảnh người mua ngày càng ưu tiên yếu tố tài chính và giá trị sử dụng thực, những dự án có mức giá phù hợp sẽ tiếp tục dẫn dắt giao dịch, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn đối mặt áp lực bán hàng lớn.