Tất cả người dân có đất đai chú ý quy định mới nhất đã chính thức áp dụng từ 15/10

Từ ngày 15/10/2026, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chính thức có hiệu lực, hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp liên quan đến thỏa thuận đặt cọc.

Đối với thị trường bất động sản, đây là những quy định có ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà, người bán đất và các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở. Việc nắm rõ quy định mới sẽ giúp các bên chủ động hơn trong quá trình thương lượng, ký kết thỏa thuận và hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Đáng chú ý, tại Điều 5 Nghị quyết, khái niệm tài sản dùng để đặt cọc đã được mở rộng và làm rõ đáng kể. Bên cạnh phương thức truyền thống là tiền mặt, các chủ thể tham gia giao dịch hiện có thể sử dụng kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

Tiêu chí pháp lý xác lập tài sản bảo đảm giao dịch

Để một tài sản ngoài tiền mặt được công nhận hợp pháp trong thỏa thuận đặt cọc, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đặt ra ba tiêu chí cốt lõi:

Tài sản không thuộc danh mục bị cấm chuyển nhượng hoặc bị hạn chế giao dịch theo quy định hiện hành;

Có thể chuyển giao trên thực tế cho bên nhận đặt cọc nắm giữ, quản lý hoặc kiểm soát;

Phải định giá được thành một khoản tiền cụ thể ngay tại thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc.

Đáng chú ý, Nghị quyết cũng khẳng định giá trị của tài sản đặt cọc hoàn toàn có thể lớn hơn, ngang bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ phi có quy định chuyên ngành ràng buộc khác. Quy định này mang lại tính linh hoạt rất cao cho thị trường, đặc biệt đối với các thương vụ bất động sản quy mô lớn, khi dòng tiền mặt của nhà đầu tư có thể đang bị phân bổ vào các kênh kinh doanh khác.

Chú ý khi sử dụng các loại tài sản cọc phi tiền mặt

Việc mở rộng cánh cửa cho các công cụ tài chính và tài sản phi tiền mặt làm tài sản bảo đảm phản ánh sát thực tiễn chuyển động của nền kinh tế số và thị trường tài chính hiện đại:

Cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp: Đây là nhóm tài sản có tính thanh khoản cao và tính minh bạch tương đối lớn nếu đã niêm yết trên sàn giao dịch. Việc dùng chứng khoán đặt cọc giúp bên mua không phải tất toán danh mục đầu tư đang sinh lời chỉ để gom tiền mặt.

Dù vậy, thách thức phát sinh ở khâu bàn giao: thay vì giao nhận cơ học, việc "nắm giữ" thường phải thông qua thủ tục phong tỏa tài khoản chứng khoán hoặc lập hợp đồng cầm cố, ký quỹ tại cơ quan lưu ký. Thêm vào đó, biên độ dao động thị trường có thể làm giảm giá trị thực của cổ phiếu trong thời gian chờ hoàn tất hợp đồng mua bán chính thức.

Kim khí quý và đá quý: Nhóm tài sản này mang tính lưu giữ giá trị an toàn, dễ chuyển giao vật chất trực tiếp. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất lại nằm ở khâu kiểm định chất lượng và định giá. Nếu thiếu chứng thư giám định uy tín hoặc không quy định rõ tiêu chuẩn xác định hao mòn, các bên rất dễ phát sinh tranh chấp khi xảy ra trường hợp phải phạt cọc hoặc hoàn trả hiện vật.

Tài sản số: Đây là điểm đột phá lớn nhất nhưng cũng đòi hỏi sự cẩn trọng pháp lý cao nhất. Bản chất biến động giá nhanh, tính ẩn danh và cơ chế lưu trữ trên hạ tầng số (như ví lạnh, mã khóa riêng tư - private key) đặt ra yêu cầu bên nhận cọc phải thực sự có quyền kiểm soát độc quyền đối với tài sản đó trong thời hạn đặt cọc.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi và quy đổi giá trị tài sản số sang tiền đồng tại thời điểm giao kết đòi hỏi căn cứ tham chiếu rõ ràng, tránh nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu do tài sản không đủ điều kiện lưu thông theo pháp luật Việt Nam.

Khuyến nghị quản trị rủi ro trong hợp đồng đặt cọc

Dù thỏa thuận bằng tiền hay bất kỳ loại tài sản thay thế nào, nguyên tắc tiên quyết để bảo vệ quyền lợi đôi bên là hợp đồng phải được lập bằng văn bản với các điều khoản minh bạch tối đa.

Các bên cần ghi nhận chi tiết tên loại tài sản, đặc điểm nhận dạng, giá trị quy đổi thành tiền tại thời điểm ký kết, phương thức bàn giao cụ thể (chuyển giao trực tiếp, phong tỏa tài khoản lưu ký hay bàn giao mã quản lý) cùng điều kiện và phương thức hoàn trả nếu giao dịch không thành.

Việc xác lập cơ chế định giá dự phòng khi thị trường tài sản biến động mạnh cũng là điều khoản cần thiết. Một hồ sơ đặt cọc được thiết kế chặt chẽ ngay từ đầu sẽ là lá chắn hữu hiệu nhất giúp các bên tránh được nguy cơ bất đồng và tranh chấp pháp lý phức tạp về sau.