Vợ tôi và tôi trở thành chủ nhà một cách tình cờ vào năm 2009. Khi đó chúng tôi chuyển nhà đến gần công ty, còn căn nhà cũ thì chúng tôi vẫn giữ lại phòng trường hợp chúng tôi chuyển về. Để giữ được căn nhà đó, chúng tôi đã cho thuê nó. Chúng tôi khá may mắn vì đã có người đến thuê nhà và thanh toán tiền ngay sao đó. Thế nhưng không lâu sau thị trường biến động và họ đã hủy hợp đồng thuê nhà và chuyển đi nơi khác. Nhà của chúng tôi cứ để không như thế trong vài tháng mãi đến khi chúng tôi giảm giá thì mới có người đến ở.
Chúng tôi cũng bắt đầu tìm hiểu về việc đầu tư bất động sản và mua thêm nhà để cho thuê. Hiện giờ, chúng tôi sở hữu 7 căn hộ gia đình cho thuê và một bất động sản thương mại. Ngoài việc giúp tăng giá trị tài sản ròng thông qua tăng trưởng vốn chủ sở hữu, chúng còn tạo ra thu nhập thụ động hàng tháng cho chúng tôi.
Tôi học được rất nhiều điều về đầu tư bất động sản. Tôi thường học hỏi qua sách báo và từ kinh nghiệm của bản thân. Sau thời gian học tập tôi phát hiện ra các nhà đầu tư muốn thời hạn cho vay dài.
Cho dù đó là nhà ở hay bất động sản thương mại, thì nhà đầu tư sẽ luôn sử dụng thời hạn cho vay dài nhất có thể để giảm rủi ro cho họ. Và tại sao họ lại làm như vậy thì tiếp theo đây tôi sẽ giải thích kỹ hơn cho các bạn.
Đòn bẩy tài chính có sức mạnh rất lớn nhưng vẫn có nguy hiểm
Khi tìm hiểu về đầu tư bất động sản, bạn cần nắm chắc cách sử dụng và quản lý nợ thật thận trọng thì mới có thể tăng lợi nhuận mà không phải đối mặt với quá nhiều rủi ro. Tôi đã đọc nhiều cuốn sách của một số nhà đầu tư bất động sản thành công, và tất cả họ đều sử dụng các khoản nợ để mua bất động sản.
Người duy nhất tuyên bố đầu tư vào bất động sản mà không sử dụng đòn bẩy mà tôi biết là Dave Ramsey. Tôi biết anh ta nói điều đó chỉ để duy trì hình tượng "không mắc nợ" của mình chứ không có gì liên quan đến việc đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn. Tôi chắc chắn rằng anh ta kiếm được rất nhiều tiền từ việc nghề tư vấn tài chính hơn từ việc đầu tư bất động sản, vì vậy anh ta không có khoản nợ đầu tư nào.
Mặc dù loại bỏ nợ cá nhân, bao gồm cả thế chấp nhà, là một ý kiến hay, nhưng nó không phải là một ý kiến tuyệt vời cho việc đầu tư bất động sản.
Có thể sử dụng đòn bẩy một cách thận trọng để tăng lợi nhuận của bạn là một trong những lợi thế của việc đầu tư vào bất động sản. Bạn không cần phải dùng nhiều tiền mặt để mua bất động sản. Bạn có thể mua nhiều bất động sản hơn để đa dạng hóa tài sản của mình. Và bạn cũng có thể tăng lợi nhuận thông qua việc vay tiền.
Mỗi năm đòn bẩy có thể giúp tăng lợi nhuận từ 8% đến 20% với mỗi căn nhà cho thuê theo hộ gia đình. Điều này sẽ thúc đẩy khả năng xây dựng sự giàu có và giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính nhanh hơn.
Tuy nhiên, nếu bạn gánh quá nhiều nợ hoặc mua tài sản có dòng tiền âm, thì nợ nần sẽ nhấn chìm bạn. Ramsey không sai khi nói rằng nguyên nhân số một dẫn đến phá sản là nợ. Tuy nhiên điều đó không có nghĩa là chúng ta không thể sử dụng nợ. Chỉ cần sử dụng nợ một cách khôn ngoan, chúng ta có thể trở nên giàu có.
Quy tắc đầu tư vào bất động sản bằng cách sử dụng nợ
Có một số quy tắc đơn giản bạn nên tuân thủ khi đầu tư vào bất động sản:
● Luôn đảm bảo bạn sẽ có dòng tiền dương bằng cách tính toán và dự đoán thu nhập và chi phí một cách thận trọng.
● Sử dụng khoản trả trước lớn để đảm bảo bạn có dòng tiền dương.
● Luôn sử dụng thời hạn cho vay dài nhất hiện có để cải thiện dòng tiền của bạn.
● Đảm bảo bạn có một quỹ dự phòng cho mỗi tài sản để xử lý các công việc sửa chữa đột xuất hoặc chỗ bị bỏ không.
Rủi ro chính của việc sở hữu bất động sản là phải bỏ thêm tiền vào đó hàng tháng nếu dòng tiền âm. Sở hữu một bất động sản cho thuê cũng giống như sở hữu một doanh nghiệp nhỏ: Bạn cần tăng thu và giảm chi phí đồng thời phải mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt cho bạn và cho các nhà đầu tư của bạn.
Nợ càng nhiều thì số tiền bạn phải trả hàng tháng càng cao. Thời hạn vay càng ngắn thì số tiền phải trả hàng tháng càng cao. Không có nợ sẽ an toàn hơn nhiều so với việc có nợ, nhưng nó cũng sẽ mang lại lợi nhuận thấp hơn.
Nếu bạn biết cách giữ cho dòng tiền của bạn luôn dương, thì bạn có thể thu được lợi nhuận cao hơn mà không phải chịu rủi ro lớn.
Tất cả các ngôi nhà của chúng tôi đều có các khoản thế chấp cố định trong 30 năm. Gần đây chúng tôi đã tái cấp vốn trong 30 năm để giảm thêm khoản thanh toán hàng tháng và tăng dòng tiền. Tôi thà có nhiều nợ hơn một chút và dòng tiền ổn định chứ không muốn có ít nợ mà tiền thu về cũng ít hơn.
Tập trung vào dòng tiền chứ không phải nợ như vậy bạn sẽ làm tốt hơn trong lĩnh vực bất động sản.
Thời hạn cho vay
Để biết những ưu và nhược điểm của thế chấp 15 năm so với 30 năm, bạn cần hiểu một số điều cơ bản:
● Các khoản thế chấp 30 năm có mức thanh toán thấp hơn các khoản thế chấp 15 năm.
● Bạn có thể trả hết khoản thế chấp 30 năm trong 15 năm, nhưng bạn không thể trả khoản thế chấp 15 năm trong 30 năm.
Có các khoản thanh toán thấp hơn có nghĩa là dòng tiền nhiều hơn và linh hoạt hơn. Nếu bạn muốn đi theo con đường đầu tư bất động sản mà không mắc nợ vì lý do an toàn và tài chính, thì hãy vay một khoản vay có thời hạn 30 năm và nhớ trả góp hàng tháng. Như vậy bạn sẽ nhanh chóng trả xong nợ. Đồng thời nếu bạn có một hoặc hai tháng lợi nhuận không ổn thì bạn vẫn có thể thanh toán các khoản bắt buộc hàng tháng và không bị mất nhà.
Nếu một vài tháng bạn phải trả chi phí cao hơn khoản thế chấp 15 năm thì bạn có thể bị tịch biên.
Ramsey có ý tốt muốn giúp những người theo dõi của anh giảm thiểu rủi ro bằng thoát khỏi nợ. Tuy nhiên việc vay thế chấp với thời hạn 15 năm thực sự sẽ tăng rủi ro của bạn vì nó có các khoản thanh toán bắt buộc cao hơn.
Tổng kết
Mặc dù tôi không thích có nợ cá nhân, nhưng đòn bẩy có thể giúp bạn xây dựng sự giàu có bằng các tài sản ổn định như bất động sản. Nếu được sử dụng một cách thận trọng, nợ có thể làm tăng tỷ lệ hoàn vốn của bạn mà không có nguy cơ bị tịch thu tài sản hoặc phá sản.
Một cách để giảm thiểu rủi ro là luôn sử dụng những khoản vay có thời hạn dài nhất có thể, thường là 30 năm đối với nhà cho thuê. Điều này cho phép bạn có dòng tiền tốt hơn và linh hoạt hơn. Bạn luôn có thể trả nợ nhanh hơn nếu bạn có làm như vậy.
Học cách sử dụng nợ một cách thận trọng, và bạn sẽ làm tốt trong lĩnh vực bất động sản.
