(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.
Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).
Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.
Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%. dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở nhà hội 0,71%, khác là 13,77%.
Căn cứ theo số liệu trên, tín dụng cho vay chủ đầu tư bất động sản tính đến cuối năm 2022 đạt khoảng 800.000 tỷ đồng, tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm cuối tháng 6/2019 (khoảng 473.700 tỷ đồng) và gấp gần 1,3 lần so với thời điểm cuối năm 2020 (khoảng 633.740 tỷ đồng).
(Nguồn: NHNN, Hà Lê tổng hợp).
Vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là cho các chủ đầu tư là vấn đề được bàn luận nhiều trong thời gian gần đây. Tại Hội nghị tín dụng bất động sản do NHNN tổ chức mới đây, Các doanh nghiệp đều chia sẻ đang gặp rất nhiều khó khăn về vốn và pháp lý.
Ông Phạm Thiếu Hoa, Tổng Giám đốc CTCP Vinhomes (Mã: VHM) chia sẻ, trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này, còn hiện tại thì không. Do vậy, doanh nghiệp đề xuất NHNN xem xét hỗ trợ.
Đại diện Vinhomes cũng đề nghị NHNN và các ngân hàng thương mại làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắt về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn.
“Các ngân hàng cần có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản; cổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư”, ông nói.
Bà Đỗ Thị Phương Lan, Phụ trách tư vấn Dự án tái cấu trúc cho CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), chia sẻ doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua.
Doanh nghiệp này đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng. Ngoài ra, đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.
Đại diện Hưng Thịnh Land đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ. Bên cạnh đó, doanh nghiệp đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm condotel.
Còn đại diện Sun Group đề xuất NHNN nên có cơ chế chính sách riêng cho bất động sản ngành du lịch, coi như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải lĩnh vực hạn chế, kiểm soát chặt chẽ,…
Không có chuyện thiếu room cho vay
(Nguồn: NHNN, Hà Lê tổng hợp).
Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú hôm 8/2 một lần nữa khẳng định, NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Đó chỉ là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Đến nay NHNN vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.
Theo Phó thống đốc, NHNN không có quy định room riêng cho lĩnh vực ngành nghề, chỉ có room chung hay hạn mức tín dụng đặt ra để phù hợp kiểm soát lạm phát.
Bên cạnh đó, ông Tú cũng cho biết sẽ không có chuyện thiếu room tín dụng vào thời điểm đầu năm, bởi lẽ tình trạng này thường rơi vào cuối năm. Do đó, lúc này không thể nói là không vay được do room không có.
Theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), số liệu cho thấy tín dụng vào lĩnh vực bất động sản không hề bị siết. Việc quản lý room tín dụng như hiện nay là phù hợp và không ảnh hưởng đến thị trường.
Cũng tại hội nghị, ông Hùng cho biết trong tổng số dư nợ 2 triệu tỷ thì dư nợ cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm 2022 là 800.000 tỷ.
Trái phiếu chính phủ do doanh nghiệp phát hành là hơn 1 triệu tỷ đồng, thì hơn 416.000 tỷ là đầu tư vào doanh nghiệp bất động sản. Như vậy tổng dư nợ gồm có dự nợ tín dụng và trái phiếu là hơn 1 triệu tỷ đồng, là vốn trực tiếp cho lĩnh vực bất động sản.
“Vậy trong tổng số dư nợ ngân hàng 800.000 tỷ nêu trên, có bao nhiêu % là đã sử dụng vốn trả nợ trái phiếu, có bao nhiêu dự án đang triển khai hoàn tất thủ tục rồi mà ngân hàng chưa cho vay, có bao nhiêu dự án hiện nay thiếu giấy phép xây dựng. Ngân hàng cho vay không có giấy phép sau này ai chịu trách nhiệm. Tất cả những điều này cần có văn bản làm rõ”, ông Hùng đặt vấn đề.
Vấn đề nằm ở đâu?
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ thể chế, pháp lý.
Liên quan đến giải pháp làm thế nào để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng một cách thuận lợi, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc này không chỉ cần sự hỗ trợ từ phía ngân hàng mà ngay bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải có giải pháp.
Trước hết, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí liên quan đến việc vay vốn tín dụng (phải có tài sản đảm bảo, dự án phải đầy đủ pháp lý,… thì ngân hàng mới giải ngân). Các doanh nghiệp phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật.
Thứ hai, các doanh nghiệp cũng nên cơ cấu lại các sản phẩm của mình, phải rà soát lại toàn bộ dự án bất động sảnlàm sao để phù hợp với nguồn lực, khả năng tài chính. Không thể nguồn lực chỉ có một mà lại thực hiện 5 - 7 dự án cùng một lúc thì sẽ vượt quá khả năng, dẫn đến khó khăn và thậm chí là phải bán bớt.
“Đề nghị các doanh nghiệp tới đây phải rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính”, ông Sinh nói.
Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng đặt vấn đề: “Có doanh nghiệp cùng một lúc triển khai trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu việc triển khai đồng thời nhiều dự án như vậy thì doanh nghiệp có chủ động được những khó khăn hay không. Do đó, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”.
Thống đốc cho rằng, trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, các doanh nghiệp đều cần chú trọng trong việc quản trị dòng tiền của mình. Có những doanh nghiệp có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính,…
Thêm nữa, bản thân các doanh nghiệp cần phải có giải pháp cơ cấu và quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Nếu doanh nghiệp cứ phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn.
